Det ses ofte, at en lejer af en lejlighed lejer et værelse ud for derved at være flere om at betale huslejen. Dette kan imidlertid give anledning til at overveje, hvorvidt der skal ske beskatning af den lejeindtægt, som lejeren modtager.

Når en lejer udlejer dele af eller hele lejligheden, som man selv lejer, til en anden, er der tale om fremleje. Man taler herved om et fremlejeforhold, der er et ”nyt” etableret kontraktforhold mellem lejer/fremlejegiver og fremlejetager. Dette kontraktforhold består ved siden af det oprindelige kontraktforhold mellem udlejer og lejer. Lejeren er altså med andre ord både lejer i det ene kontraktforhold og fremlejegiver i det andet kontraktforhold. Det kan illustreres på følgende måde:

Den lejeindtægt, som fremlejegiveren modtager fra fremlejetageren, er som udgangspunkt en skattepligtig indkomst. Der er dog mulighed for at få fradrag, således at der kun skal betales skat af den del af lejeindtægten, som overstiger dette fradrag.

Fremlejegivers skattepligtige indkomst

En fremlejegivers skattepligtige indkomst kan opgøres på to måder. Den kan opgøres efter

  1. Den regnskabsmæssige metode eller
  2. Bundfradragsmetoden, herunder muligheden for fradrag for 2/3 af den årlige husleje, eller den regulerede bundfradragsmetode.

Man kan frit vælge mellem de to metoder, men vælges den regnskabsmæssige metode, skal man være opmærksom på, at man ikke efterfølgende kan skifte til bundfradragsmetoden.

Den regnskabsmæssige metode

Såfremt den regnskabsmæssige metode vælges, skal fremlejegiveren betale skat af lejeindtægterne fra fremlejetageren fratrukket de udgifter, der relaterer sig til den del af lejligheden, der fremlejes. Disse udgifter vil være en forholdsmæssig andel af de samlede udgifter, man afholder til f.eks. vand, varme og el for hele lejemålet.


Eksempel:

Lejer betaler månedligt en husleje på kr. 10.000 til sin udlejer. Lejeren fremlejer 25 % af lejligheden til en fremlejetager i 8 måneder for kr. 4.000 pr. måned.

Beregningen af udgiften for lejeren til den fremlejede andel:

  • Lejeudgiften for lejeren:
    • 25 % af 8 måneders leje = kr. 20.000.
  • Lejers forbrugsudgifter: 
    • Lejeren betaler månedligt kr. 1.500 for vand, varme og el.
    • Andelen af forbrugsudgifterne udgør 25 % af 8 måneders samlet forbrug = kr. 3.000.

De samlede indtægter (kr. 32.000), som lejeren modtager fra fremlejetageren i løbet af de 8 måneder, kan fratrækkes udgifterne (kr. 23.000). Det resterende beløb er grundlaget for beskatningen (i ovennævnte eksempel kr. 9.000).

Den regnskabsmæssige metode kan anvendes uafhængigt af perioden, man udlejer værelset i. Man kan altså anvende den regnskabsmæssige metode ved fremleje af et værelse, uanset om der er tale om 3 eller 18 måneders fremleje.

Bundfradragsmetoden

Bundfradrag på 2/3 af den årlige husleje

Ved bundfradragsmetoden har man som fremlejegiver et bundfradrag på 2/3 af sin årlige husleje ekskl. forbrug. Fremlejegiver kan således ikke få fradrag for sine faktiske udgifter. Hvis denne metode benyttes, skal der altså kun betales skat af den lejeindtægt, som evt. overstiger bundfradraget. Det er dog et krav for anvendelse af denne metode, at man fremlejer en del af sin lejlighed (f.eks. et enkelt værelse) i en periode på mere end 4 måneder.

Eksempel:

Lejerens årlige husleje er kr. 120.000. Lejeren fremlejer en del af sin lejlighed til en fremlejertager i 8 måneder. Fremlejetager betaler kr. 4.000 om måneden til lejer.

Beregningen af bundfradraget:

  • Da bundfradraget udgør 2/3 af lejerens årlige husleje kr. 120.000 (ekskl. forbrug), er bundfradraget = kr. 80.000.

Idet lejeren alene modtager kr. 32.000 fra fremlejetageren i lejeindtægt, og da bundfradraget udgør kr. 80.000, er den modtagne lejeindtægt skattefri.

Står man således over for at skulle fremleje et værelse i mere end 4 måneder, kan man frit vælge mellem den regnskabsmæssige metode og bundfradragsmetoden. Det er en forudsætning for at vælge bundfradragsmetoden, at det kan dokumenteres, at der er tale om fremleje i mindst 4 måneder. Dette kan f.eks. ske ved fremvisning af en indgået fremlejekontrakt. Ved anvendelse af bundfradragsmetoden friholdes fremlejegiveren for at foretage den regnskabsmæssige opgørelse.

Bundfradraget skal reduceres forholdsmæssigt, såfremt fremlejegiver først har lejet lejligheden af sin udlejer i løbet af året.

Det regulerede bundfradrag

Vil man fremleje et værelse for en periode på under 4 måneder – og ønsker man ikke at benytte den regnskabsmæssige metode – kan man benytte et bundfradrag, som i 2021 udgør kr. 11.700. Foretages fremleje gennem en formidler – det kunne f.eks. være Airbnb – udgør bundfradraget dog et reguleret beløb på kr. 29.900 i 2021.

For den del af lejeindtægten, som fremlejegiver modtager fra fremlejertager, og som overstiger bundfradraget, kan fradrages med 40 %.

Det afhænger af de konkrete forhold, om det er mest hensigtsmæssigt at benytte en model med bundfradrag eller regelsættet om den regnskabsmæssige metode. Har du spørgsmål til beskatning ved fremleje som fremlejegiver eller udlejning som ejer, eller har du andre skatteretlige spørgsmål i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i skatteret.