I skrivende stund – den 16. marts 2020 – er der vel næppe et mere højaktuelt emne end COVID-19, der foruden de massive samfundsmæssige konsekvenser også inden længe må forventes at sætte sine spor i erhvervslejeforholdene rundt omkring i landet.

Det første store spørgsmål, der rejser sig, og som også vil være omdrejningspunktet for nærværende artikel, er, hvorvidt en erhvervslejer er forpligtet til at betale husleje og andre pligtige pengeydelser i lejeforholdet, såfremt erhvervslejeren som følge af COVID-19 ikke kan – og/eller må – holde sit lejemål åbent i en periode. Samme spørgsmål ses – i hvert fald for nuværende – ikke umiddelbart relevant for en lejer af et beboelseslejemål i den foreliggende situation, og beboelseslejeren er derfor fortsat pligtig til at betale husleje mv., da beboelseslejerens lejemål ikke er ”ramt” af ikke at kunne anvendes som forudsat.

Når spørgsmålet om, hvorvidt lejer er forpligtet til at betale husleje og andre pligtige pengeydelser, skal besvares, kan spørgsmålet opdeles i (mindst) tre typetilfælde/situationer – nemlig:

  1. hvor lejer som følge af en regeringsbeslutning påbydes at holde lukket,
  2. hvor udlejer pålægger lejer at holde lukket, og
  3. hvor lejer vælger at holde lukket.

Hvor lejer som følge af en regeringsbeslutning påbydes at holde lukket

Regeringen har med virkning fra starten af uge 12 (16. marts – 22. marts) udstedt et COVID-19-forbud mod, at arrangører, forlystelser, restaurationsvirksomheder mv. samler flere end 100 personer indendørs. Samtidig opfordrer regeringen barer, diskoteker, natklubber mv. til at holde lukket.

Den ”almindelige” detailhandel – her forstået som supermarkeder, strøgbutikker mv. – er ikke direkte reguleret af ovennævnte, men vil dog være omfattet af forbuddet mod at samle flere end 100 personer indendørs.

Der er fra regeringens side således ikke på nuværende tidspunkt udstedt et decideret forbud mod at holde åbent, som vi ser det i andre lande, herunder eksempelvis i Italien og Frankrig, idet regeringen indtil videre alene har indskrænket anvendelsen.

Det kan dog formentlig ikke afvises, at et COVID-19-forbud bliver næste ”skridt” fra regeringens side, såfremt det ikke lykkes at inddæmme spredningen af COVID-19 med de nuværende tiltag.

Spørgsmålet er herefter, hvem af parterne i et lejeforhold, der bærer risikoen – og dermed skal ”betale” – i en situation som denne, hvor ingen af parterne kan siges at have skyld i lukningen.

For det tilfælde hvor regeringen udsteder et decideret COVID-19-forbud mod at holde åbent, kan erhvervslejelovens § 23, stk. 2 (om at et lejemål bringes til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejers brug (og det ikke skyldes lejers forhold)), kan lejer muligvis og efter en konkret vurdering blive fritaget for at betale husleje mv. fra den dato, hvor forbuddet træder i kraft. Det kan dog ikke tilrådes, at man som lejer undlader at betale sin leje mv., medmindre dette sker efter aftale med udlejer.

Hvis forbuddet alene begrænser lejers brug af det lejede på mindre væsentlig måde, vil der dog formentlig kun være tale om et forholdsmæssigt afslag i huslejen. Det kan – afhængigt af en helt konkret vurdering – muligvis være tilfældet i forbindelse med forbuddet mod at samle mere end 100 personer indendørs, såfremt det er aftalte og/eller må anses som en indbygget forudsætning i lejeforholdet, at lejemålets drift er beregnet til/”møntet på” flere end 100 personer. Som anført er der dog tale om en helt konkret vurdering, og det er vanskeligt/umuligt at sige noget mere generelt herom.

Selvom bestemmelsen, efter sin ordlyd, alene er rettet mod de tilfælde, hvor et lejemål bringes til ophør, vil bestemmelsen – eller principperne i bestemmelsen – muligvis og efter en konkret vurdering også kunne finde analog anvendelse på tilfælde, hvor der er tale om et midlertidigt forbud, der forhindrer lejeres brug .

Risikofordelingen kan således formentlig udledes direkte af erhvervslejeloven, hvor det kan konkluderes, at risikoen for sådanne offentlige forbud og lignende i udgangspunktet påhviler udlejer. Dette gælder også, selvom udlejer ikke har nogen skyld i forbuddets udstedelse/ikke kan ”klandres” noget.

Når der skrives ”i udgangspunktet”, er det, fordi store dele af erhvervslejeloven er deklaratorisk/fravigelig, og det gælder også erhvervslejelovens § 23. Parterne kan således frit aftale en anden risikofordeling, og det ses også ofte at være tilfældet, hvor der eksempelvis i ”anvendelsesbestemmelsen” er indføjet en passus a la:

”Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af det lejede, og lejer er således eneansvarlig for, at den faktiske brug af det lejede sker i overensstemmelse med den herfor gældende lovgivning, andre offentlige forskrifter samt med respekt for de på ejendommen tinglyste servitutter, således at ethvert ansvar i så henseende i forhold til tredjemand, herunder offentlige myndigheder, er udlejer uvedkommende
Lejer har endvidere ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke er omfattet af særlige offentlige forskrifter og/eller forbud, og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser.”

Er der imidlertid ikke aftalt en fravigelse fra lovens udgangspunkt som ovenfor, så gælder erhvervslejelovens § 23, stk. 2 som skrevet muligvis, hvorefter lejer efter en konkret vurdering alene vil være forpligtet til at betale husleje indtil den dag, forbuddet træder i kraft, og det vil gælde uanset, om lejer først efterfølgende er blevet bekendt med forbuddet og således har benyttet lejemålet i tiden efter forbuddets ikrafttræden. Det vil med andre ord være tidspunktet for forbuddets ikrafttræden, der er afgørende for, hvornår der skal betales husleje til – ikke den faktiske anvendelsesperiode. Såfremt lejer anvender lejemålet i strid med forbuddet/efter forbuddets ikrafttræden, vil der, afhængig af de faktiske omstændigheder, kunne være tale om væsentlig misligholdelse af lejeforholdet, der kan lede til, at udlejer kan ophæve lejekontrakten.

Hvis det er hele lejemålet, der ikke kan benyttes, vil det forholdsmæssige afslag i huslejen formentlig udgøre 100 %, mens størrelsen af det forholdsmæssige afslag beror på en konkret vurdering, såfremt det kun er en del af lejemålet, der ikke kan benyttes, da det afgørende er den ”forringede brugsværdi”.

Det bemærkes i tilslutning til det ovenfor anførte, at man som lejer bør udvise særdeles stor forsigtighed i forhold til at undlade at betale leje mv., og derfor bør man som lejer ikke blot undlade at betale, hvis dette ikke er afstemt med udlejer og/eller efter råd fra en advokat.

Hvorvidt lejer vil kunne ophæve lejemålet som følge af en statslig pålagt COVID-19-lukningsperiode er usikkert, og det må bero på en konkret vurdering af blandt andet lukningsperiodens længde og parternes kontraktforhold, men i og med at risikoen fra lovgivers side er ”lagt” hos udlejer, kan det ikke afvises, at en længerevarende påtvunget lukningsperiode vil berettige lejer til at ophæve lejemålet, desuagtet at lejer helt eller delvist er fritaget for at betale husleje i denne periode, jf. erhvervslejelovens § 23, stk. 2.

Hvor udlejer pålægger lejer at holde lukket pga COVID-19

Disse tilfælde omfatter de situationer, hvor eksempelvis en udlejer af et shoppingcenter vælger – dvs. uden forbud og/eller påbud fra regeringens side – at lukke centret og derved også pålægger sine lejere at holde lukket.

I disse situationer er der tale om et frivilligt og aktivt valg fra udlejers side – også selvom udlejer måske moralsk og brandingmæssigt føler sig ”presset”/tvunget til at lukke centret – og som en naturlig konsekvens heraf vil lejer ikke være forpligtet til at betale husleje for den periode, hvor lejer ikke har mulighed for at holde butikken åben og i drift.

Som altid skal lejer dog være endog meget påpasselig med ikke at betale husleje og andre pligtige pengeydelser, idet lejer risikerer at misligholde lejekontrakten og følgelig at blive opsagt og/eller ophævet, hvis der konkret skulle vise sig at være forhold i lejekontrakten, der gør, at lejer alligevel er pligtig til at betale huslejen. En lejer bør derfor altid sørge for at betale sin husleje i sådanne situationer, men samtidig tage forbehold for tilbagebetaling heraf og/eller for forholdsmæssigt afslag.

Udlejer skal dog på den anden side også være påpasselig med på ”frivillig basis” at pålægge lejer at holde lukket, da udlejer herved også selv risikerer at ifalde misligholdelse, hvilket kan medføre, at lejer kan gøre sine misligholdelsesbeføjelser gældende, herunder ophævelse af lejemålet og krav om erstatning.

Hvorvidt lejer i en situation som denne alligevel kan kræve at holde åbent – trods påbud fra udlejer om at holde lukket – beror på en konkret vurdering, og et nærmere svar herpå vil kræve en gennemgang, der ligger ud over nærværende artikels rammer, herunder en konkret vurdering af samtlige relevante forhold, lejemålets anvendelse og hele kontraktgrundlaget.

Det er med andre ord ikke ufarligt for en udlejer at agere ”moralens vogter”, og det bør derfor nøje overvejes, førend udlejer vælger at pålægge sine lejere at holde lukket pga COVID-19.

Der er imidlertid ikke noget til hindrer for, at parterne i lejekontrakten og/eller i den konkrete situation aftaler, at udlejer – eventuelt mod kompensation og/eller erstatning – har beføjelse til at lukke lejemålet i en periode.

Hvor lejer vælger at holde lukket pga COVID-19

Denne situation er en ”spejling” af ovenstående situation, hvor udlejer pålægger lejer at holde lukket, og konsekvenserne heraf er i vid udstrækning også de samme bare med omvendt fortegn, jf. nærmere herom nedenfor.

Lejer er således pligtig til at betale husleje og andre pligtige pengeydelser i lejeforholdet på helt sædvanlig vis, såfremt lukningen af butikken beror på lejers eget valg.

Gør lejer ikke det, kan udlejer ophæve lejemålet som følge af betalingsmisligholdelse, jf. erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 1.

Derudover risikerer lejer også at ifalde misligholdelse for så vidt angår erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 9, hvorefter lejer af en butik, et hotel, en restauration og lignende kan ophæves, såfremt lejer trods udlejers indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift, jf. erhvervslejelovens § 39, stk. 2.

I den foreliggende situation med COVID-19, er det dog nok ikke ganske sikkert, at en domstol vil anse en sådan midlertidig lukning som en væsentlig misligholdelse, der kan føre til berettiget ophævelse af lejekontrakten – og det selvom det altså formelt er i strid med reglerne.

Det er således ikke ufarligt og/eller uden risiko at ”tage stilling” – hverken for lejer eller udlejer – idet en part risikerer at misligholde lejekontrakten, uanset hvor gode intentionerne ellers måtte være, og erhvervsudlejeren bør derfor altid sikre sig, at lejekontrakten giver udlejer hjemmel til at gennemføre de ”skridt”/foranstaltninger, som udlejer påtænker at tage, eller at indgå en aftale med lejer i den konkrete situation.

Såfremt man som udlejer er i tvivl om, hvordan udlejers rettigheder er i en konkret situation, opfordres udlejer til at søge rådgivning herom, eksempelvis hos en advokat, da konsekvenserne i tilfælde af fodfejl fra udlejers side i forhold til lejer, som beskrevet ovenfor, kan være meget omfangsrige og vidtrækkende.

Nærværende artikel er som anført i indledningen udarbejdet den 16. marts 2020, og er baseret på de forhold og restriktioner, der var gældende på dette tidspunkt, og der tages derfor udtrykkeligt forbehold for senere ændringer i eksempelvis regeringens udmeldinger, anbefalinger og/eller i lovgivningen generelt.