Det lejeretlige fraflytningsopgør i Erhvervslejemål

Når et lejemål ophører – enten som følge af lejers egen opsigelse (eller i sjældnere tilfælde ophævelse, hvis udlejer væsentligt misligholder sine forpligtelser), eller som følge af udlejer opsigelse eller ophævelse af lejemålet – opstår der typisk et spørgsmål om, i hvilken stand lejer skal aflevere lejemålet til udlejer, og hvad udlejer har krav på at få dækket af istandsættelsesudgifter mv.

Det opgør, der finder sted her, benævnes “Det lejeretlige fraflytningsopgør”, og giver desværre ofte anledning til tvister mellem udlejer og lejer.
Helt grundlæggende er der da også tale om en situation, hvor parterne dels er på vej fra hinanden, og derfor ikke har noget hensyn at tage til en eventuel fremtidig forretningsmæssig forbindelse, og dels er lejers interesse i at poste penge i istand­sættelsen af et lejemål, som han ikke efterfølgende vil få glæde af, beskeden.

Udlejers interesse omvendt er betydelig, da han skal ud på markedet og “sælge” lejemålet til en ny lejer og derfor ønsker, at produktet/lejemålet er så godt som muligt.

Hvad er aftalt?

Det absolutte udgangspunkt for det lejeretlige fraflytningsopgør er, hvad der konkret er aftalt mellem parterne, dvs. hvad der fremgår af lejekontrakten.

Undtagelsen til dette udgangspunkt er, når lejer har ødelagt/ misligholdt lejemålet, idet lejer i så tilfælde, som følge af de erstatningsretlige regler, også vil hæfte, uanset hvad der er aftalt (medmindre man selvfølgelig konkret har aftalt, at lejer ikke skal hæfte for det – men det har jeg endnu ikke set aftalt).

Hvis intet er aftalt, så skal lejemålet afleveres i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens§ 74, stk. 1, hvilket vil sige, at det skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, der skyldes sædvanlig slid og ælde. Det betyder også, at såfremt lejer har pålagt gulv o.l., så skal han principielt også fjerne det igen.

Relativt ofte vil det i lejekontrakten være aftalt, at lejemålet er overtaget “nyistandsat” og ligeledes skal afleveres nyistandsat, og i sådanne tilfælde giver det lejeretlige fraflytnings opgør sjældent anled­ning til større slagsmål omkring, hvad der skal udføres (men indimellem om, hvad det skal koste).

I de tilfælde, hvor lejemålet imidlertid ikke overtages nyistandsat, herunder fx “uistandsat” eller “som beset”, eller der fx er tale om, at lejer selv skal udføre en række arbejder i lejemålet, så er det vigtigt at få klarlagt, hvordan lejemålet skal afleveres, når lejemålet ophører, herunder om de arbejder, lejer eventuelt udfører – fx pålæggelse af gulv – skal retableres.

Det bemærkes i tilslutning hertil, at det i erhvervslejemål (modsat ved boliglejemål) rent faktisk er muligt at aftale, at lejemålet skal afleveres tilbage i bedre stand, end det er overdraget.

Hvis det er meningen, så bør det nærmere specificeres og konkretiseres, hvad forventningerne er, herunder om lejer fx skal fjerne installationer eller ventilationsanlæg, som lejer har sat ind.

Undlader man at træffe nærmere aftale omkring det, så er udgangspunktet nemlig, at lejemålet skal leveres tilbage i samme stand, som lejer overtog det, og dvs. at lejer skal fjerne det, han har sat ind. Dette medfører ikke sjældent et betydeligt værditab.

Risikoen herfor kan minimeres ved, at parterne, når de indgår lejekontrakten – og er gode venner – får præciseret, hvordan lejemålet skal afleveres, herunder ved at anføre det i kontrak­ten, men også ved at få lejemålet gennemfotograferet og få udarbejdet en egentlig indflytningsrapport, således at risikoen for tvister om, hvordan lejemålet har set ud oprindeligt, reduceres.

Vedligeholdelsesforpligtelsen

Ved siden af ovennævnte regler om fraflytning gælder reglerne om vedligeholdelsespligt.

Dette betyder, at selvom lejer for så vidt ikke kontraktmæssigt er forpligtet til at betale for istandsættelse ved fraflytningen, så kan han alligevel blive pålagt dette, hvis han ikke har over­holdt sin vedligeholdelsespligt.

I erhvervslejemål vil vedligeholdelsesforpligtelsen ofte være nøje aftalt, men hvis det ikke er tilfældet, og intet således er aftalt, så har udlejer både den indvendige og udvendige vedligeholdelsesforpligtelse.

For at lejer overtager vedligeholdelsesforpligtelsen, så skal det være aftalt.

En aftale om, at lejer har den “indvendige vedligeholdelsesforpligtelse” omfatter ikke andet end maling, hvidtning, tapetsering og gulvene.

Hvis lejer skal have en vedligeholdelsesforpligtelse udover dette, fx installationer, glas og kummer, så skal det altså speci­fikt fremgå af lejeaftalen.

I det omfang lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen, så skal han løbende vedligeholde, og hvis han undlader dette, så kan man altså – som følge heraf- bliver forpligtet til at gøre det, når lejemålet ophører.

Fraflytningssyn og -opgørelse

Når lejer er fraflyttet, skal udlejer – hvis ikke andet er aftalt – gøre sit krav gældende overfor lejer senest 4 uger efter, at erhvervslejer (hvis lejekontrakten er indgået efter 1.1.2000) er fraflyttet, jf. Erhvervslejelovens § 74, stk. 2. Lejekontrakter indgået før 1.1.2000 opererer almindeligvis med 2 uger.

Som det fremgår, er det muligt at aftale i lejekontrakten, at fristen for at gøre sit krav gældende forlænges, fx til 8 uger, og dette er anbefalelsesværdigt., idet 4 uger erfaringsmæssigt kan gå ret hurtigt – især i ferier eller op til helligdage.

Konsekvensen af, at udlejer ikke gør sit krav gældende overfor lejer inden for fristen, er ganske alvorlig, idet det medfører, at udlejer fortaber dette – medmindre der er tale om forhold, der ikke kunne konstateres ved almindelig agt­pågivenhed, eller lejer har handlet svigagtigt eller decideret har misligholdt lejemålet.

Det er ikke en betingelse, at udlejer anfører beløb, når han gør sit krav gældende overfor lejer, men kravet skal dog være specificeret nok til, at lejer kan forholde sig til det, og så bør udlejer desuden sikre sig dokumentation for, at kravet er afsendt til lejer, fx ved rekommanderet brev, ligesom udlejer bør sørge for at sende til alle kendte adresser, herunder pr. e-mail.

Praktiske råd

For at kunne nå at reklamere inden for fristen anbefales det, at udlejer umiddelbart efter at have fået rådighed over lejemå­let (typisk ved at få overdraget nøglerne) indkalder lejer til et fraflytningssyn, hvor man sammen gennemgår lejemålet, og udlejer efterfølgende udleverer en kopi af en fraflytningsrap­port, hvoraf det fremgår, hvad lejer hæfter for.

Af bevismæssige årsager er det meget vigtigt, at udlejer får en kvittering for, at lejer har fået en kopi.

Hvis lejer ikke møder op til fraflytningssyn, må udlejer selv udfylde fraflytningsrapporten og på baggrund af rapporten hurtigst muligt reklamere over for/fremsende den til lejer.

Udlejers afregning

I det omfang lejer hæfter for istandsættelsen – enten som følge af en aftale om standen ved fraflytning eller i henhold til vedligeholdelsesforpligtelsen – så skal lejer enten betale for istandsættelsen eller selv sørge for, at det lejede sættes i stand.

Hvis lejemålet er ophørt/lejemålet overdraget til udlejer, så har lejer dog ikke krav på at få adgang til lejemålet og dermed heller ikke krav på at kunne sætte det i stand.

Principielt er det kontraktmæssige krav på istandsættelse ikke afhængigt af, at udlejer rent faktisk foretager istandsættelsen. Konstruktionen er den, at parterne har aftalt, hvordan lejemålet skal afleveres tilbage.

Det er en del af lejekontraktens samlede vilkår, herunder også i forhold til, hvad der har skullet betales i leje. Hvis udlejer ikke får lejemålet tilbage i den aftalte stand, så må lejer erstatte udlejers forringelse af lejemå­let.

l hvert fald i teorien har udlejer jo herefter også et ringere lejemål, der – alt andet lige – alene vil kunne udlejes til en lavere leje end tilfældet ville være, hvis lejemålet var istandsat.

Det bør dog herved noteres, at såfremt udlejer river lejemålet ned, ombygger det i væsentlig grad, eller ejendommen sælges uden tab om følge af den forringede stand, så har udlejer – som følge af tabsbegrænsningsreglen i dansk ret – ikke ret til at oppebære et eventuelt fraflytningskrav hos lejer.

I det omfang udlejer ønsker at oppebære leje mv. i istandsættelsesperioden, så skal det være aftalt i lejekontrakten, eller lejer skal have misligholdt sine forpligtelser i en sådan grad, at istandsættelsesbehovet klart overstiger sædvanlige og forventelige vedligeholdelsesarbejder efter lejeforholdets ophør, jf. Højesterets dom optrykt i UfR 2017.959.

Hvis lejer skal betale for istandsættelsesarbejderne, så gøres dette mest praktisk ved, at udlejer modregner i lejers depositum og forudbetalt husleje.

Hvis istandsættelsesudgifterne er mindre end depositum og den forudbetalte husleje, skal udlejer inden rimelig tid – formentlig et par måneders tid – tilbagebetale differencen til lejer.

Af bevismæssige årsager er det vigtigt, at udlejer får kvitteringer for alle de udgifter, der har været til renoveringen af lejemålet.

Hvis udlejers krav overstiger lejers depositum og den forudbetalte leje (eller lejer slet ikke har indbetalt noget), og lejer ikke betaler udlejers krav, må udlejer inddrive pengene gennem det retlige system.

(Bragt i Magasinet Danske Udlejere)