I nærværende artikel behandles udlejerens reklamationsfrist efter erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt. I første række behandles spørgsmålet om, hvilke krav der er omfattet af den netop nævnte frist. Dernæst behandles reklamationsfristens længde og beregning af denne. Endelig undersøges det, om der gælder nogle formkrav til, hvordan udlejeren skal fremsætte sin reklamation/kravet overfor lejeren vedrørende lejemålets stand ved fraflytning.
- Indledning
Når lejemålet fraflyttes, skal det afleveres i kontraktmæssig stand, det vil sige i overensstemmelse med det, lejeforholdets parter har aftalt i lejekontrakten (for eksempel ”otaget som beset” eller ”overtaget nyistandsat” etc.)
Hvad, der mere præcist ligger heri, er en selvstændig problemstilling, der ikke vil blive behandlet her. I det følgende er det således lagt til grund, at lejemålet ikke er afleveret i kontraktmæssig stand, og at udlejeren derfor har et berettiget krav mod lejeren vedrørende lejemålets stand ved fraflytning.
Helt grundlæggende bemærkes, at der er tale om en situation, hvor lejeforholdets parter er på vej væk fra hinanden. Af samme grund har de således og oftest heller ikke noget hensyn at tage til en eventuel fremtidig forretningsforbindelse hinanden imellem. Hertil kommer, at den nu fraflyttende lejers interesse i at bekoste istandsættelsen af et lejemål, som lejeren ikke efterfølgende får glæde af, almindeligvis vil være særdeles beskeden. Heroverfor er udlejerens interesse betydeligt større, idet udlejeren efter fraflytning skal ud på markedet at ”sælge” sit ”produkt”/lejemålet videre til en ny lejer.
Dermed er der således tale om et økonomisk opgør/mellemværende, hvor det for udlejeren er afgørende, at dennes reklamation/krav mod lejeren vedrørende lejemålets stand ved fraflytning er rettidigt fremsat, idet udlejeren i modsat fald fortaber sin ret til at gøre et sådant krav mod den nu fraflyttende lejer gældende. - Udlejerens reklamationsfrist
2.1. Krav omfattet af erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt.
Det følger eksplicit af erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., at udlejeren ikke kan gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen. Bestemmelsen, og dermed reklamationsfristen, er fravigelig og kan således fraviges ved aftale mellem lejeforholdets parter.
Som det kan udledes af bestemmelsens ordlyd, kan det have ikke-ubetydelige, økonomiske konsekvenser, hvis udlejeren overskrider reklamationsfristen for at gøre krav mod lejeren gældende.
Efter ordlyden skelnes der ikke mellem mangler, der skyldes lejerens manglende overholdelse af sin vedligeholdelsespligt, og mangler, der skyldes uforsvarlig behandling af lejemålet af lejeren selv eller andre, som lejeren bærer risikoen for.
Tidligere retspraksis har antaget, at et krav efter lejelovens § 25, stk. 2/erhvervslejelovens § 33, stk. 2, (uforsvarlig behandling af det lejede), ikke omfattes af 2-ugers-fristen i lejelovens § 98, stk. 2/erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., hvor det fravigelige udgangspunkt er 4 uger), jf. eksempelvis GD 1997/09 B:
GD 1997/09 B (Retten i Kolding): Et krav på rensning og retablering af grund samt udgifter til analyse anset for erstatningskrav efter lejelovens § 25, stk. 2, og ikke et fraflytningskrav omfattet af lejelovens § 98, stk. 2. Udlejers krav var derfor ikke afskåret på grund af oversiddelse af 2-ugers-fristen.
Nyere retspraksis synes imidlertid at have forladt dette standpunkt, jf. eksempelvis følgende:
T:BB 2017.453 Ø: (Boliglejemål) Landsretten udtalte, at et krav på erstatning af udgift til bekæmpelse af kattelopper, der skyldtes, at lejer havde handlet culpøst efter lejelovens § 25, var et istandsættelseskrav omfattet af 2-ugers-fristen i lejelovens § 98, stk. 2. Landsretten fandt dette med henvisning til forarbejderne til bestemmelserne. Idet angrebet imidlertid ikke umiddelbart lod sig konstatere ved almindelig agtpågivenhed under et flyttesyn, havde udlejer ikke fortabt sin ret til erstatning.
U 2020.1936 V: (Boliglejemål) Landsretten fandt det bevist, at lejerne ikke havde behandlet lejemålet forsvarligt, ligesom det i sagen var ubestridt, at udlejer ikke havde fremsat sit krav mod lejerne efter lejelovens § 25 indenfor fristen i lejelovens § 98, stk. 2. Landsretten udtalte blandt andet: ”I overensstemmelse med forarbejderne til ændringen af lejelovens § 98, stk. 2, lægger landsretten til grund, at formålet med flyttesynet er at fastlægge lejemålets stand ved lejemålets ophør og at afskære efterfølgende istandsættelseskrav. Det er på denne baggrund bedst stemmende med det bagvedliggende formål med fristreglerne […] at også krav om istandsættelse af skader efter lejelovens § 25 anses for omfattet af fristerne i lejelovens § 98.” [mine skarpe parenteser]
I tilslutning til de netop ovenfor omtalte afgørelser og i tråd hermed bemærkes, at Østre Landsret den 14. februar 2020 afsagde dom i BS-34995/2019-OLR (anket til Højesteret), hvor et krav efter lejelovens § 25, stk. 2, var omfattet af fristen i lejelovens § 98, stk. 2:
Utrykt dom af den 14. februar 2020 i BS-34995/2019-OLR: (Boliglejemål) I sagen gjorde udlejer gældende, at et krav om erstatning for udlejers køkkenbordplade var et krav, der ikke var omfattet af lejelovens § 98, stk. 2, da fristen ikke gælder for egentlige erstatningskrav efter lejelovens § 25, stk. 2. Landsretten opridsede indledningsvis lejelovens § 98, stk. 2, og udtalte derefter: ”Landsretten bemærker, at der ikke i loven eller i forarbejderne, herunder forarbejderne til den seneste ændring af lejelovens § 98, jf. lov nr. 319 af 30. marts 2015, er holdepunkter for at antage, at § 98, stk. 2, ikke skulle finde anvendelse i situationer, hvor en mangel på det lejede skyldes, at lejer har handlet culpøst, og udlejers krav derfor kan anses som et erstatningskrav efter lejelovens § 25, jf. herved også landsrettens dom af 3. april 2017 refereret i TBB.2017.452Ø.” Udlejer kunne derfor ikke gøre krav gældende, jf. lejelovens § 98, stk. 2.
Det synes herefter berettiget at konkludere, at det må anses for fastslået i retspraksis, at udlejerens krav på istandsættelse af mangler hidrørende fra lejeren eller andre, som lejeren bærer risikoen for, er omfattet af reklamationsfristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., uanset om kravet udspringer af erhvervslejelovens §§ 33, stk. 2, eller 74, stk. 1, 2. pkt., det vil sige uanset, om det er et krav, der hviler på lejekontrakten eller lejerens uforsvarlige/culpøse adfærd.
På den baggrund må ethvert krav mod lejeren vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen obligationsretligt set således skulle karakteriseres som et erstatningskrav.
Af samme grund vil artiklen i det følgende anvende betegnelsen ”erstatningskrav” som dækkende for udlejerens krav mod lejeren vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, og det uanset om udlejerens krav hviler på lejeaftalen eller lejerens misligholdelse/uforsvarlige brug af det lejede.
I forlængelse af det ovennævnte kan det tillige udledes, at udlejerens krav på erstatning på andet grundlag, det vil sige ikke knyttet til det lejede, ikke omfattes af reklamationsfristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt. Som et eksempel herpå kan nævnes den situation, hvor lejeren har beskadiget gitterporten ind til den ejendom, hvori lejemålet er beliggende. I denne situation må spørgsmålet behandles og afgøres efter reglerne om erstatning uden for kontraktforhold, idet det i eksemplet er forudsat, at lejeren ikke bærer risikoen for den beskadigede bygningsdel i lejeforholdet.
Ligeledes vil eventuelle krav på efterbetaling for forbrug, driftsomkostninger samt lejerestancer heller ikke være omfattet af reklamationsfristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., idet sådanne krav ikke vedrører lejemålets stand. Disse vil være omfattet af reglerne om forældelse og eventuel passivitet.
2.2. Reklamationsfristen og beregning af denne
Som ovenfor anført kan det have ikke-ubetydelige, økonomiske konsekvenser for udlejeren, hvis udlejeren overskrider fristen for at gøre sit erstatningskrav mod lejeren gældende, idet retsvirkningen af, at udlejeren fremsætter dette for sent, er den samme, uanset reklamationsfristens længde: Udlejer kan ikke gøre erstatningskravet mod lejeren gældende.
Følgen heraf er, at han ikke blot mister retten til at kræve kontant betaling af lejer, men også mister retten til at modregne i et af lejeren eventuelt erlagt depositum.
Af den grund har det således særlig interesse at se nærmere på, hvorledes reklamationsfristen skal håndteres i praksis. I den forbindelse skal det fremhæves, at fristen for at fremsætte et sådant erstatningskrav i erhvervslejemål blev forlænget fra 2 til 4 uger ved erhvervslejelovens ikrafttrædelse 1. januar 2000. Det er af den grund aktuelt at se nærmere på, om det er 2-ugers-fristen eller 4-ugers-fristen, der finder anvendelse, når der er tale om lejeaftaler vedrørende erhvervslejemål, der er indgået inden 1. januar 2000.
Af den juridiske litteratur synes der ikke at kunne udledes noget klart svar herpå, men det må formentlig antages, at det er 4-ugers-fristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., der finder anvendelse.
Ud fra et forsigtighedsprincip må det dog – for lejeaftaler indgået inden 1. januar 2000 – tilrådes, at 2-ugers-fristen i lejelovens § 98, stk. 2, (der var gældende for erhvervslejemål frem til dette tidspunkt), overholdes, når der henses til de konsekvenser, der kan ramme udlejeren som følge af, at reklamationsfristen overskrides.
Ved beregning af fristen følger det eksplicit af ordlyden i erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., at starttidspunktet skal regnes fra ”fraflytningsdagen”, hvilken dag ikke skal medregnes i reklamationsfristen, jf. eksempelvis U 1956.571/2 Ø:
U 1956.571/2 Ø: Fraflytning fandt sted den 1. oktober 1955. I dommen blev det udtalt, at det findes at måtte følge af sædvanlig juridisk sprogbrug, at den nævnte frist – ”i løbet af 2 uger” – først er udløbet den 15. oktober.
Af dommen kan det ligeledes udledes, at den sidste dag i reklamationsfristen skal medregnes. Det vil sige, at hvis lejeren fraflytter lejemålet den 1. i en måned, og fristen er 4 uger, så udløber udlejerens frist for at gøre erstatningskrav gældende den 29. i en måned – det vil sige en reklamationsfrist på i alt 29 dage.
Når ”fraflytningsdagen” skal fastlægges i praksis, er udgangspunktet, at reklamationsfristen regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren har afleveret samtlige nøgler til lejemålet, idet lejeren efter dette tidspunkt ikke længere vil kunne disponere over lejemålet eller have adgang til dette. Her skal det dog for en ordens skyld præciseres, at nøgleafleveringsstidspunktet ikke altid er afgørende; det er derimod, hvornår udlejeren de facto kan gå ud fra, at lejemålet er overladt til udlejerens disposition, hvilket nedenstående modifikationer ligeledes kan anses som værende udtryk for.
For det første kan det tænkes, at en eller flere nøgle(r) til lejemålet er bortkommet. I dette tilfælde må reklamationsfristen regnes fra det tidspunkt, hvor udlejeren har fået meddelelse herom, og de resterende nøgler til lejemålet er afleveret. Tilsvarende må det gælde, hvis lejeren blot fraflytter lejemålet og efterlader nøglerne i dette, jf. eksempelvis T:BB 2002.262 V:
T:BB 2002.262 V: (Boliglejemål) Udlejer havde ophævet lejernes lejemål den 13. april 2000 med krav om fraflytning inden fire dage. Den 18. april 2000 konstaterede udlejer, at lejerne var fraflyttet og havde efterladt nøglerne på bordet og nogle få indbogenstande i lejemålet. Landsretten tiltrådte, at den 18. april 2000 skulle anses for fraflytningsdagen, hvilken dag fristen skulle regnes fra.
For det andet kan det tænkes, at det beror på udlejerens forhold eller omstændigheder, at lejeren ikke har kunnet aflevere nøglerne til lejemålet uden forsinkelse. Dette vil for eksempel være tilfældet, hvis udlejeren ikke har oplyst, hvortil nøglerne skal afleveres, og dette ikke uden videre lader sig afklare.
For det tredje kan det ligeledes tænkes, at lejemålet fremtræder i en sådan stand, at det ikke lader sig gøre at foretage et flyttesyn på behørig vis. Som et eksempel herpå kan nævnes den situation, hvor lejeren ikke har rømmet lejemålet for sit inventar. I et sådant tilfælde vil reklamationsfristen efter de konkrete omstændigheder ikke kunne regnes fra den dag, hvor lejeren fraflytter, jf. eksempelvis GD 1989/24 Ø:
GD 1989/24 Ø: (Boliglejemål) Lejer fraflyttede lejemålet den 29. november 1986 og opsagde samme dag lejemålet. Lejer efterlod sig vaskemaskine og opvaskemaskine samt persienner og gardiner, uden at have truffet aftale om salg af disse effekter til den nye lejer, ligesom lejer ikke afleverede nøglerne til udlejer. De nævnte effekter befandt sig efter det oplyste endnu i lejemålet den 9. eller 10. december, da udlejer og den nye lejer var i lejemålet med henblik på synsforretning. Under disse omstændigheder kunne fristen ikke regnes fra fraflytningsdagen den 29. november 1986.
Resultatet i ovennævnte sag ville formentlig være faldet anderledes ud, såfremt lejeren havde tilkendegivet, at lejeren hverken agtede at rømme lejemålet for inventar eller påberåbe sig ejendomsretten til de respektive effekter i lejemålet, der ikke var fjernet, det vil sige positivt havde tilkendegivet, at lejemålet var opgivet.
Endelig kan det også tænkes, at lejeren fraflytter lejemålet uden at oplyse udlejeren en ny adresse, hvortil erstatningskravet kan sendes. I en sådan situation suspenderes udlejerens reklamationsfrist, indtil udlejeren er blevet bekendt med en sådan adresse. Dog skal det bemærkes, at det efter retspraksis er en betingelse for suspension, at udlejeren har udfoldet rimelige bestræbelser på at finde lejeren, jf. eksempelvis GD 2006/35 Ø:
GD 2006/35 Ø: (Boliglejemål) Efter af lejer var udsat af lejemålet, havde udlejer ikke fået oplyst en ny adresse på lejer. Udlejer havde i forbindelse med fraflytningen forgæves forsøgt at finde lejer i telefonbogen og havde heller ikke indenfor fristen rettet henvendelse til folkeregisteret for at få oplyst en ny adresse på lejer. Landsretten fandt, at udlejer under de foreliggende omstændigheder ikke havde gjort sig sådanne bestræbelser på at finde lejers nye adresse, at fristen var suspenderet. Udlejers erstatningskrav var derfor tabt.
Herudover bemærkes, at hvis der kan ske gyldig reklamation via e-mail, er dette sjældent et problem.
Med andre ord kan der således være flere forhold af betydning for, hvorledes udlejerens reklamationsfrist skal beregnes i praksis.
2.2.1. Erstatningskravet fremsendes med fysisk post
Når udlejeren fremsender sit erstatningskrav med fysisk post, afføder dette primært to spørgsmål: Det første spørgsmål er, hvorvidt det er tilstrækkeligt, at udlejereningskrav er afsendt på reklamationsfristens sidste dag og altså tidligst kommet frem dagen efter reklamationsfristens udløb. Det andet spørgsmål er af bevismæssig karakter, nemlig om et brev, der må anses for rettidigt afsendt, indeholdt udlejerens erstatningskrav.
For så vidt angår det første spørgsmål synes der at være modstridende retspraksis herom, jf. eksempelvis GD 2010/04 Ø og GD 2009/37 V:
GD 2010/04 Ø: (Boliglejemål) Lejer fraflyttede lejemålet den 1. maj 2008, hvorefter udlejer fremsendte sit erstatningskrav den 9. maj 2008 med almindelig post, hvilket lejer benægtede at have modtaget. Boligretten udtalte: ”Efter U’s partsforklaring og vidnets (person ansat hos U, RED.) forklaring anser retten det for bevist, at brevet […] blev afsendt til L med almindelig post, umiddelbart efter afholdelse af flyttesyn og dermed inden 14 dage efter L var fraflyttet lejemålet.” Landsretten stadfæstede afgørelsen. [mine skarpe parenteser]
GD 2009/37 V: Lejer fraflyttede lejemålet den 29. oktober 2004, og udlejer havde ifølge lejekontrakten 8 uger til at fremsætte sit erstatningskrav. Landsretten udtalte blandt andet: ”U har for landsretten fremlagt kopi af breve af 9. december 2004 til L vedrørende foreløbig opgørelse. Brevene er ifølge U sendt med almindelig post og som rekommanderede. U har ikke fremlagt kvittering for indlevering af brevene og har ikke i øvrigt redegjort for fremgangsmåden i forbindelse med afsendelse af post. Under hensyn hertil, og da L har bestridt at have modtaget brevene, finder landsretten det ikke godtgjort, at brevene er afsendt fra U og kommet frem til L.”
Herudover skal også nævnes T:BB 2002.262 V, der synes at forholde sig mere konkret til spørgsmålet, og hvor udlejerens erstatningskrav blev fremsendt med post på reklamationsfristens sidste dag. Landsretten udtalte blandt andet følgende:
T:BB 2002.262 V: (Boliglejemål) ”Det følger af almindelige regler om pligtmæssige reklamationer, at det i tilfælde, hvor en udlejer har fremsat et sådant krav i et brev, der sendes med postvæsenet, ikke går ud over udlejeren, hvis brevet forsinkes eller ikke kommer frem. Fristen i § 98, stk. 2, må imidlertid antages at indebære, at en udlejers brev med krav om istandsættelse skal afsendes så betids, at brevet under normale omstændigheder vil nå frem til lejeren senest 2 uger efter fraflytningsdagen.” [min understregning]
Herefter må det formentlig være mest korrekt at forstå erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., på den måde, at udlejeren skal have sendt sit erstatningskrav – som ethvert andet formueretligt påbud – så betids, at det under normale omstændigheder skal kunne være kommet frem til lejeren senest ved reklamationsfristens udløb. Denne antagelse synes der i øvrigt også at være belæg for i den juridiske retslitteratur.
For så vidt angår det andet spørgsmål, kan lejeren hævde, at et brev, der må anses for sendt, ikke indeholdt udlejerens erstatningskrav. Et sådant tilfælde forelå i GD 2013/27 Ø:
GD 2013/27 Ø: Udlejer havde fremsendt et brev til lejer med afleveringsattest samt med almindelig post. Af afleveringsattesten fremgik, at lejer havde hentet brevet på posthuset. Boligretten udtalte herom: ”Det bemærkes i denne forbindelse, at U ikke har godtgjort, at det var fraflytningskravet, der blev sendt til L med anbefalet brev af 9. juli 2010, idet U ikke har bevist, hvilket brev der lå i forsendelsen.” Landsretten stadfæstede afgørelsen.
Det synes berettiget at anføre, at afgørelsen ikke er udtryk for, hvad der er gældende praksis på området, ligesom afgørelsen heller ikke er i overensstemmelse med tidligere retspraksis herom, der hidtil har statueret, at udlejeren kan løfte bevisbyrden, når blot erstatningskravet er afsendt med anbefalet brev. Afgørelsen synes konkret begrundet.
I tilslutning til det netop ovenfor anførte skal det endvidere fremhæves, at det må antages, at afgørelsen alene har en begrænset juridisk rækkevidde, idet det synes vanskeligt at afgøre, hvilken type af forsendelse der faktisk var tale om i sagen, når boligretten i sin sagsfremstilling henviser til, at brevet af 9. juli 2010 var afleveret med afleveringsattest, og senere – i sin afgørelse – henviser til, at brevet var sendt som anbefalet post.
Herudover skal det også anføres, at intet ud fra domsreferatet tyder på, at udlejeren førte bevis ved vidneafhøring eller andet, der kunne belyse sagens faktiske forhold og omstændigheder yderligere. Havde udlejeren taget sådanne skridt, kan det ikke udelukkes, at resultatet havde været et andet.
2.3. Formkrav
For at udlejerens erstatningskrav kan anses for rettidigt fremsat, kræves det ikke, at udgiftens størrelse er opgjort inden reklamationsfristens udløb. Som et eksempel herpå kan nævnes GD 2016/30 Ø, der viser, at det afgørende alene er, at erstatningskravet er fremsat rettidigt:
GD 2016/30 Ø: Lejer havde ikke foretaget istandsættelsesarbejder i lejemålet ved dettes ophør den 30. januar 2012. Udlejer fremsatte skriftligt krav om istandsættelse den 23. februar 2012 – hvilket i øvrigt var rettidigt i henhold lejekontrakten. Det forhold, at den beløbsmæssige opgørelse af kravet først blev foretaget den 15. juli 2013 – næsten halvandet år efter lejers fraflytning – kunne ikke føre til et andet resultat.
Det er derimod en betingelse for, at erstatningskravet kan anses for rettidigt fremsat, at lejeren har fået en sådan præcis og detaljeret meddelelse om, hvilke udbedringsarbejder der skal bekostes af lejeren, idet lejeren konkret skal kunne forholde sig til berettigelsen af hver enkelt post. Såfremt meddelelsen ikke er så tilstrækkelig præcis og detaljeret, anses erstatningskravet for at være fremsendt for sent, jf. eksempelvis T:BB 2016.19 V:
T:BB 2016.19 V: (Boliglejemål) I en flytteafregning fra udlejer var istandsættelsesarbejderne beskrevet således: »… Maling 20.500,00 Tæpper 3.750,00…«. Landsretten fandt ikke, at udlejers krav var specificeret i en sådan grad, at udlejers krav kunne anses for at være blevet gjort gældende, idet der heller ikke efterfølgende – indenfor fristen i lejelovens § 98, stk. 2 – var sket en præcisering af udlejers krav på istandsættelsesarbejder. Udlejers krav var derfor ikke fremsat rettidigt.
Det skal endvidere bemærkes, at hvis udlejeren indenfor reklamationsfristen har fremsat sit erstatningskrav uden forbehold, vil han som udgangspunkt være afskåret fra at fremsætte yderligere krav om erstatning mod lejeren, selvom dette kan ske inden reklamationsfristens udløb, jf. T:BB 2013.475 Ø, medmindre der er tale om forhold, der falder under erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 2. pkt., (hvis lejeren har handlet svigagtigt, eller hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed).
Endelig kan det overvejes, om der gælder formkrav til, hvorledes udlejeren skal fremsætte sit erstatningskrav. Hertil må det bemærkes, at det, medmindre andet er aftalt/gældende mellem lejeforholdets parter, står udlejeren frit for, hvordan erstatningskravet skal fremsættes – såvel mundtligt som skriftligt. Af bevismæssige årsager må det dog tilrådes, at erstatningskravet fremsendes såvel pr. e-mail som med almindelig og rekommanderet post, hvis muligt. - Sammenfatning
I artiklen er behandlet udlejerens reklamationsfrist efter erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt. Helt grundlæggende er det et krav, førend udlejeren kan få medhold i et af ham opgjort erstatningskrav, at krav herom er rettidigt fremsat. Forhold omfattet af såvel erhvervslejelovens §§ 33, stk. 2, som 74, stk. 1, 2. pkt., er omfattet af reklamationsfristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., idet det skal bemærkes, at det formentlig kan have betydning ved beregning af reklamationsfristen, såfremt lejeaftalen er indgået inden 1. januar 2000.
Et erstatningskrav, der ikke er rettidigt fremsat, kan ikke gøres gældende mod lejeren. I den forbindelse skal det erindres, at erstatningskrav, der er fremsendt med fysisk post, udgør et påbud, hvilket indebærer, at udlejeren har bevisbyrden for, at erstatningskravet er rettidigt fremsat – dog kan GD 2013/27 Ø formentlig ikke tages til indtægt for, hvad der er gældende praksis på området herfor.
Medmindre andet er aftalt, kan udlejeren frit fremsætte sit erstatningskrav såvel skriftligt som mundtligt. Dog er det en betingelse, at erstatningskravet – for at kunne anses for rettidigt fremsat – indeholder en sådan præcis og detaljeret beskrivelse, at lejeren kan danne sig et overblik over de istandsættelsesarbejder, der skal bekostes af lejeren. Det kræves dog ikke, at udgiftens størrelse er opgjort endeligt inden reklamationsfristens udløb.
Har du brug for hjælp til det lejeretlige fraflytningsopgør eller blot spørgsmål til ovenstående i øvrigt, er du velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister nærmere herom.