Del 2 – læs første del om “Fastsættelse af markedsleje” her
I vores første artikel beskrev vi, at erhvervslejelovens § 13 kan inddeles i fem overordnede forhold:
- væsentlighed,
- hvad en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale på varslingstidspunktet,
- momenter af betydning i forhold til bedømmelsen af det omtvistede lejemål,
- momenter af betydning i forhold til bedømmelsen af sam-menligningslejemålene og
- hvilke bevisligheder anvendes ved fastlæggelsen af markedslejen.
Betydningen af væsentligheden (1) og hvad en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale på varslingstidspunktet (2) blev behandlet i del 1, og nærværende del 2 koncentrerer sig om:
- 3.) momenter af betydning i forhold til bedømmelsen af det omtvistede lejemål
- 4.) momenter af betydning i forhold til bedømmelsen af sammenligningslejemålene og
- 5.) bevislighederne er tiltænkt del 3 og del 4.
Ad 3 – momenter af betydning i forhold til fastsættelse af markedslejen for erhvervslejemål:
Nedenfor fremdrages en række mere generelle momenter ved det omtvistede lejemål, der typisk spiller ind, når markedslejen skal bedømmes, uden at der dog er tale om en udtømmende opregning, idet der grundlæggende er tale om en konkret vurdering fra lejemål til lejemål, jf. også erhvervslejens § 13, stk. 1’s formulering om ”blandt andet”.
Det første, erhvervslejelovens § 13 nævner i denne forbindelse, er, hvilke ”vilkår” der er gældende for lejeforholdet.
Her tænkes principielt på samtlige lejevilkår, parterne har aftalt, men ofte samler interessen sig primært om, hvad der er aftalt som fast årlig lejeregulering, lejers mulighed for at afstå lejemålet til en ny lejer, og om der skal betales beløb til udlejer udover lejen (fx til ejendommens drift).
Målestoksforholdet for de enkelte vilkår er grundlæggende set i forhold til, hvad der må betegnes som ”markedskonforme vilkår”, altså hvad vil en (kyndig) lejer og en (kyndig) udlejer sædvanligvis aftale af lejevilkår for det pågældende lejeforhold, og hvorledes adskiller de aftalte vilkår sig fra dette.
Overordnet kan følgende bemærkes omkring de almindeligvis mest relevante lejevilkår:
- Det er helt sædvanligt, at der i erhvervslejekontrakter aftales en årlig regulering af lejen. Reguleringen vil ofte tage udgangspunkt i ændringen i nettoprisindekset, da lejen så vil være inflationssikret.
- Ofte vil der dog også være knyttet en minimums- eller maksimumsprocentsats til denne nettoprisindeksregulering, således at det fx er aftalt, at lejen årligt reguleres i forhold til ændringen i nettoprisindekset, dog minimum 3 % og maksimum 5 %.
I det nuværende marked udgør nettoprisindeksændringen omkring eller lidt under 1 % p.a., og en minimumsreguleringsklausul på 3 % p.a. vil derfor give en ”ekstra stigning” for udlejer på 2 %-point.
Omvendt – hvilket ses i nogle ældre lejekontrakter – hvis det fx er aftalt, at lejen alene reguleres med 50 % af nettoprisindeksændringen eller eventuelt slet ingen automatiske reguleringer (hvor man så som udgangspunkt er overladt til løbende at varsle markedslejereguleringer).
Det bemærkes herved for en ordens skyld, at markedslejen sagtens kan afvige mere end nettoprisindeksændringen tilsiger, idet denne jo ikke er styret af inflationen/net-toprisindekset, men derimod af udbud og efterspørgsel – og dette er da også mere reglen end undtagelsen.
Et andet sædvanligt lejevilkår, der aftales mellem parterne, er, at lejer skal betale skatter og afgifter samt driftsudgifter o.l. til udlejer udover den leje, parterne har aftalt, at lejer skal betale.
Det siger sig selv, at hvis lejer udover lejen skal afholde betydelige beløb til udlejer til fx skatter og afgifter, vicevært, udvendig vedligeholdelse, henlæggelser til fornyelser mv., så vil det alt andet lige formindske størrelsen på den leje, lejer er villig til at betale.
Disse beløb er jævnligt af en ikke-ubetydelig størrelse – og kan sagtens være flere hundrede kr. pr. kvadratmeter – og derfor er det ved bedømmelsen af markedslejen vigtigt at være opmærksom herpå og i givet fald få dette fremdraget under en sag, især hvis det adskiller sig fra sammenligningslejemålene.
For så vidt angår afståelse, vil det i butikslejekontrakter ofte være aftalt, at lejer kan afstå lejemålet til en ny lejer, mens det modsatte er tilfældet for fx kontorer og logistik-/administrative lejemål.
De sidstnævnte lejere har da sædvanligvis heller ikke nogen interesse heri, idet deres kunder søger dem uafhængigt af beliggenheden, mens det modsatte som udgangspunkt er tilfældet for butikslejemål.
Derfor er det for butikslejemål ofte af væsentlig betydning, at lejer kan afstå lejemålet til en ny lejer, således at lejer kan sælge sin virksomhed/forretning.
Indimellem ses afståelsesbestemmelser, hvor udlejer har ret til at ændre lejevilkårene, hvis lejemålet afstås, herunder lejens størrelse, og en sådan afståelsesbestemmelse vil reelt have karakter af en ”udpegningsret” i stedet for en traditionel forståelse af afståelse.
Der kan være gode grunde til at have en sådan bestemmelse i lejekontrakten, herunder ikke mindst, at lejer på denne måde ikke kan ”sælge” fordelagtige lejevilkår til en ny lejer på udlejers bekostning, men det er et andet spørgsmål, der ikke vil blive behandlet nærmere her.
Det er umuligt generelt at fastsætte værdien af en manglende afståelsesret for en butikslejer, da det afhænger af mange parametre og er en konkret vurdering (fx er en afståelsesret på et hovedstrøg i en stor by alt andet lige mere værd end en afståelsesret i en mindre by, hvor kunderne måske lettere finder frem til butikken, uanset at den flytter lidt). Som hovedregel må det dog antages, at en afståelsesret, der medfører begrænsninger i forhold til erhvervslejelovens § 55’s regel, dvs. hvor lejer kan afstå til en ny lejer indenfor samme anvendelse, vil have en negativ indflydelse på markedslejen.
Domstolene er tilbageholdende med at fastsætte bestemte procentsatser herfor, men vi har dog konkret kendskab til to ældre boligretsafgørelser (fra hhv. Esbjerg og Odense), hvor en manglende afståelsesret (og fremlejeret) fastsættes til et afslag på ca. 15 % i forhold til den ellers gældende markedsleje.
Det næste erhvervslejelovens § 13 nævner i sin eksemplificering er ”beliggenhed”.
Netop beliggenhed er måske det vigtigste parameter ved bedømmelsen af markedslejen, når det gælder butikker, da det ofte – sammen med udgifts-/lejeniveauaet – er helt afgørende for, hvorvidt lejer overhovedet er interesseret i lejemålet.
Således er det selvsagt ikke ligegyldigt, om et butikslejemål er beliggende centralt på et hovedstrøg (og tæt på en kundemagnet som fx Salling eller Magasin), eller om det er beliggende på en sidegade eller måske endda en trafikeret vej, idet det – alt andet lige – er lettere at generere omsætning på en placering, hvor der kommer mange kunder, end på en placering, hvor kundestrømmen (såkaldt ”footfall”) er lavere.
Hjørneplaceringer for butikker anses almindeligvis som en fordel, idet det giver facade til to sider, men det afhænger af en konkret vurdering, hvor stor en fordel det eventuelt vil være.
Omvendt har beliggenheden sædvanligvis mindre vægt, når der er tale om kontorer o.l.
Herudover nævner erhvervslejelovens § 13 ”anvendelse”, dvs. hvad må (og kan) lejemålet anvendes til.
Ønsker man at opnå den størst mulige markedsleje, så vil en anvendelsesbestemmelse som fx ”erhvervsvirksomhed” o.l. være anbefalelsesværdig. Dette går dog selvsagt ud over udlejers mulighed for at styre, hvilken form for erhvervsvirksomhed, der drives fra lokalerne, og derfor ses formuleringer a la ”salg af sko indenfor x-kæde” jævnligt, især i centre, men – alt andet lige – så trykker det altså markedslejen en smule.
Snæver anvendelse kan hindre, at lejemålet anvendes optimalt i henhold til markedsmulighederne.
Hvis anvendelsesbestemmelsen er meget snæver, så gør det i øvrigt også – medmindre andet direkte er aftalt – indgreb i afståelsesbestemmelsen, idet den så reelt er illusorisk, da lejer så at sige så kun kan afstå til sig selv, da denne jo skal overholde anvendelsesbestemmelsen.
”Størrelsen” på lejemålet spiller også ind, når lejemålet skal bedømmes, idet det antages, at store lejemål typisk har en mindre leje pr. kvadratmeter end små lejemål – altså en art mængderabat, idet den samlede lejeudgiftsbelastning selvsagt er afgørende for lejer.
Det kan i tilslutning hertil nævnes, at ikke blot størrelsen betyder noget, men også og især lejemålets ”kvalitet”, herunder især indretningen af lokalerne, rigtig meget, når markedslejen skal bedømmes.
Er lejemålet fx meget smalt og dybt, eller er nogle af lejemålets kvadratmeter fx beliggende bag en bærende væg vil det typisk have en negativ indvirkning på markedslejeniveauet for et butikslejemål, mens et kvadratisk lejemål med en god, bred og iøjnefaldende facade som udgangspunkt omvendt vil være mere efterspurgt og dermed kunne oppebære en højere leje.
Udover eksponeringsmulighederne kan et meget kroget lejemål også kræve yderligere bemanding/ansatte for at kunne fungere.
I nogle tilfælde giver det mening at opdele et butikslejemål i hhv. primære, sekundære og tertiære arealer – fx fordi en del af arealerne er beliggende bag en bærende væg eller med en række trin op eller ned.
Der eksisterer ikke en ”fordelingsnøgle” for, hvad sådanne ikke-primære kvadratmeter er værd, idet det beror på en konkret og samlet vurdering af bl.a. funktionaliteten, størrelsen, indretningen mv., men er der fx tale om butik i to plan, så vil den del af butikken, der ikke er beliggende i stueplan, oftest have en ringere værdi, end den del der er beliggende i stueplan.
Endelig nævner erhvervslejelovens § 13 ”udstyr” og ”vedligeholdelsestilstand”, og det forekommer åbenbart, at hvis man lejer et lejemål, hvor udlejer har sørget for, at det er ”fuldt udstyret”, så medfører det en højere leje, end hvor det modsatte er tilfældet.
Det samme kan anføres i forhold til vedligeholdelsestilstanden, hvor en nedslidt ejendom/et nedslidt lejemål selvfølgelig vil medføre en lavere leje, end en ejendom/et lejemål der vedligeholdelsesmæssigt er helt i top.
Lidt populistisk kan man konkludere, at hvis man lejer et ”slot”, så skal man betale leje i forhold til, at man har lejet et slot, og hvis man lejer en ”jordhule” (og uanset lejer selv bygger det om til et slot), så skal der betales leje i forhold til, at det er en jordhule, man har lejet.
Ovennævnte forhold har selvfølgelig også betydning i forhold til vurderingen af sammenligningslejemålene, og det vil vi komme nærmere ind på i tredje del, men herudover er der en række forhold, herunder især lejerabatter, markedsføringstilskud, og i hvilken stand/med hvilke indretninger lejerne i sammenligningslejemålene overtager deres lejemål, der vil blive nærmere berørt.
Har du spørgsmål vedrørende fastsættelse af markedslejen for erhvervslejemål eller spørgsmål til artiklen, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i Erhvervslejeret.
Nærværende artikelserie, om fastsættelse af markedslejen for erhvervslejemål, er i sin væsentlighed udgivet i magasinet Danske Udlejere, men er her gengivet med redaktionelle ændringer.