I de tre seneste artikler – del 1, del 2 og del 3 – har vi redegjort for de første fire af de fem overordnede forhold, som erhvervslejelovens § 13 kan opdeles i:

  1. væsentlighed
  2. hvad der forstås ved en ”kyndig lejer og en kyndig udlejer”
  3. momenter af betydning i forhold til bedømmelsen af selve det omtvistede lejemål og
  4. momenter af betydning i forhold til bedømmelsen af sammenligningslejemålene.

Denne artikel i artikelserien omhandler det femte og sidste punkt: (5) hvilke bevisligheder der anvendes ved fastlæggelsen af markedslejen.

Udgangspunktet: ALT!

Erhvervslejelovens § 13 anfører i sidste punktum, at

Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.

Hensigten med denne passus (uanset at teksten ikke er præcis/er misvisende) har været at slå fast, at alle bevisligheder kan anvendes, når retten skal fastslå, hvad markedslejen skal være for et konkret erhvervslejemål.

Baggrunden herfor var, at retstilstanden tidligere var den, at der alene kunne bruges sammenligningslejemål som bevis, og det ville man gerne væk fra.

Nu kan der derfor bruges alt, hvad der kan give et fingerpeg om, hvad markedslejen skal være, herunder fx sammenligningslejemål, syn og skøn, lejeprospekter, ensidigt indhentede erklæringer, lejererklæringer, omsætningstal, tilbud fra andre potentielle lejere etc.

At alt kan benyttes som bevis er for så vidt ikke anderledes end i andre civile sager, og på den måde er der ræson i reglen.

Imidlertid kan der være forskel på, hvor godt/afgørende beviset kan anses for at være, eller hvad man også betegner som tyngden af det enkelte bevis.

Bedømt på retspraksis siden Erhvervslejelovens § 13’s indførelse, så er de væsentligste bevisligheder sammenligningslejemål og syn og skøn, mens øvrige bevisligheder oftest synes at blive anvendt som et supplement til de to førstnævnte.

Ad sammenligningslejemål:

Der henvises her overordnet til de foregående artikler i nærværende artikelserie, herunder særligt til gennemgangen af vilkårene i lejekontrakter (der jo også har betydning ved vurderingen af sammenligningslejemålene) samt betydningen af især indgåelses-/reguleringstidspunkt og aftalte lejerabatter, indretningstilskud og andre lignende beløb/fordele modtaget af lejere i sammenligningslejemålene.

Uagtet disse momenter – der altså skal tages i betragtning ved vurderingen af sammenligningslejemålene – så er det væsentligste moment ved vurderingen af sammenligningsbeviset ganske givet beliggenheden; i hvert fald, når det kommer til butikslejemål.

Beliggenheden er således helt afgørende for butikslejemål, mens det sjældent har den samme vigtighed for fx kontor- eller lagerlejemål.

Der kan således være endog meget stor forskel på markedslejen for et butikslejemål, der er beliggende på en gågade, i forhold til et stort set identisk butikslejemål, der er beliggende i en sidegade.

Lidt forenklet er markedslejen udtryk for udbud og efterspørgsel, og efterspørgslen på velbeliggende butikslejemål, hvor der kommer mange potentielle kunder forbi, er – alt andet lige – bare større end ved butikslejemål, hvor dette ikke er tilfældet, mens hverken kontorer eller lagerlokaler er helt så afhængige af beliggenheden for, at deres kunder kan finde frem til dem.

Ved vurderingen af markedslejen vil et nyindgået sammenligningslejemål, der er beliggende i umiddelbar nærhed af det omtvistede lejemål og på en tilsvarende beliggenhed, hvor størrelsen er nogenlunde sammenlignelig, og hvor vilkårene ikke afviger i betydelig grad, således være ét af de allerbedste beviser for, hvad markedslejen skal udgøre for det omtvistede lejemål.

Sådanne sammenligningslejemål findes sjældent, og derfor vil der stort set altid skulle foretages en vis form for ”tillempning” af momenterne for at få et sammenligneligt grundlag – det, der også kaldes interpolation og ekstrapolation.

Ad syn og skøn:

Udover sammenligningsbeviset, så er syn og skøn meget ofte anvendt i sager om markedslejens fastsættelse.

Syn og skøn gennemføres ved en ejendomsmægler, og hvis parterne ikke kan blive enige – eller i øvrigt har brug for inspiration – kan der rettes henvendelse til Dansk Ejendomsmæglerforening, der bringer en skønsmand i forslag.

Ved udpegelsen af skønsmanden er det vigtigt at finde en, der er kompetent, grundig, og i øvrigt så velbevandret i lovens regler og ”ånd”, at han er i stand til at forsvare/stå ved sin vurdering i en retssal/under afhjemlingen.

Optimalt set udpeges en ejendomsmægler, der selv har nylig erfaring med udlejning af tilsvarende lokaler i området, men det er som sådan ikke diskvalificerende, hvis en sådan ikke findes, men det kan dog have indflydelse på, hvor stor vægt skønserklæringen tillægges af retten ved sagens afgørelse.

Der findes efterhånden en forholdsvis righoldig praksis i relation til, hvilke momenter der spiller ind ved vurderingen af skønserklæringer, herunder om disse tillægges ingen, ringe, betydelig eller afgørende vægt.

De væsentligste momenter i denne henseende er, at skønsmændene er i stand til på fornuftig vis at kunne redegøre for, hvad deres skøn hviler på.

En skønserklæring, hvor en skønsmand som begrundelse for det skønnede markedslejeniveau anfører, at det alene skyldes hans generelle viden eller lignende, vil – alt andet lige – ikke kunne tillægges megen vægt, hvis der forefindes relevante, konkrete og aktuelle sammenligningslejemål.

Det samme gælder, hvis skønsmandens skøn hviler på et fejlagtigt juridisk grundlag, fx fordi han ikke forstår rækkevidden af en afståelsesret, eller hvis skønsmanden skønner ”udenfor” sammenligningsmaterialet, dvs. på en måde, der ikke er forenelig med de sammenligningslejemål, der måtte være fremlagt, eller som skønsmanden selv har fundet frem til.

Ved en gennemgang af de trykte afgørelser synes der i øvrigt især i de senere år at være en tendens, hvorefter retterne (især landsretterne) går i retning af at tillægge skønserklæringer mere og mere vægt.

En stor del af forklaringen på dette skal givet findes i, at skønsmændene er blevet mere kompetente/skønserklæringerne har opnået en højere kvalitet.

Konklusionen er, at skønserklæringer, der er velbegrundede/velargumenterede og ikke indeholder åbenbare fejl, og hvor skønsmanden har forholdt sig til samtlige relevante forhold, herunder sammenligningslejemålenes sammenlignelighed i forhold til såvel beliggenhed som i forhold til lejevilkår, ofte vil blive tillagt betydelig – og jævnligt afgørende – vægt, når sager om markedslejen skal afgøres af domstolene.

Ad øvrige bevisligheder:

Udover sammenligningslejemål og skønserkæringer, så vil der også kunne tænkes en række yderligere bevisligheder, der kan få betydning for domstolenes afgørelse af sager om markedsleje.

I denne kategori ses ofte erklæringer fra en sagkyndig/en ejendomsmægler indhentet af den ene part – eventuelt inden sagen indledes/stævning udtages.

Sådanne erklæringer har den svaghed, at de er købt og betalt af den ene part (ensidigt indhentede erklæringer), og disses bevisvægt er sædvanligvis ringe.

Alligevel er det ikke ualmindeligt, at parterne indhenter sådanne erklæringer – om ikke andet så for at få en indikation på, at det lejeniveau, parten forfægter, ikke er helt skævt.

Tidligere var det sådan, at sådanne erklæringer kun kunne fremlægges under retssagen, hvis de var indhentet, inden der blev udtaget stævning, men dette er ændret i 2017, således at hvis den ene part forinden udtagelse af stævning har indhentet en vurdering, så får den anden part tilsvarende mulighed herfor, uanset at stævning er udtaget, og sagen verserer.

Af andre bevisligheder kan bl.a. tænkes lejeprospekter, dvs. lejemål, der er udbudt til leje.

Ulempen ved disse er, at der som udgangspunkt alene er tale om lejevilkår, som udlejer ønsker at udleje på, og altså ikke, hvad en ”kyndig lejer og en kyndig udlejer” vil indgå aftale om – i så fald ville der jo være en lejekontrakt.

Lejeprospekter kan dog anvendes som en rettesnor for, hvad lejen for det pågældende lejemål – alt andet lige – maksimalt vil udgøre, og dermed som en art ”loft” for, hvad sådanne lejemål vil kunne indbringe.

Herudover kan også konkrete tilbud fra interesserede lejere givet få betydning for rettens fastsættelse af markedslejen – især hvis der via vidneførelse eller på anden vis kan føres bevis for, at de er seriøst ment.

Ovennævnte er ikke tænkt som en udtømmende opregning af, hvilke bevisligheder der vil kunne tænkes, endsige hvilke momenter, der er afgørende.

Det afgørende for fastsættelsen af markedslejen er en samlet vurdering af alle forhold, og der er som sådan ikke ét forhold, der kan betragtes som eneafgørende, om end nogle forhold givet vil være mere relevante end andre.

Det er en kompliceret øvelse at fastsætte markedslejen ”korrekt”, og der findes ikke nogen eksakt formel herfor, men ”blot” en række forhold og momenter, der skal tages i betragtning, når man skal finde ud af, hvad ”en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestand”.

Det citerede følger direkte af ordvalget i erhvervslejelovens § 13, herunder at den husleje, som domstolene skal fastsætte, er den husleje, som parterne ”ville aftale”, og heri ligger af gode grunde et betydeligt element af skøn/”gæt”, så det er næsten altid umuligt præcist at forudse udfaldet af denne type sager på forhånd.

Nærværende artikelserie, om fastsættelse af markedsleje, er i sin væsentlighed udgivet i magasinet Danske Udlejere, men er her gengivet med redaktionelle ændringer.