Gæsteprincippet er ikke et lovbestemt retsprincip. Det betegner det almindelige retsforhold mellem en ledningsejer – eksempelvis et energiselskab, der skal nedlægge kabler eller rør – og en grundejer, eksempelvis en landmand – hvor ledningen betragtes som “gæst” i grundejerens areal.

Som grundejer kan man støde på, at et forsyningsselskab har placeret eller ønsker at placere forsyningsledninger, pumpestationer, transformatorstationer mv. på ejendommen, som er eller kan blive til hinder for indretningen af ejendommen.

Forsyningsselskabers behov for at ”gæste” et privatejet areal er ofte et udslag af, at det er den mest optimale eller eneste måde, hvorpå forsyningsselskabet kan opfylde sin forsyningspligt.

Når forsyningsselskaber har placeret forsyningsledninger, som er ejet af forsyningsselskabet, på privatejede arealer, finder det såkaldte gæsteprincip som udgangspunkt anvendelse, medmindre der er sket ekspropriation eller gæsteprincippet er fraveget ved aftale.

Denne artikel handler om, hvornår gæsteprincippet gælder for forsyningsledninger mv., der er placeret i privatejede arealer, og hvad grundejer skal være særligt opmærksom på, hvis der er placeret forsyningsledninger eller lign. på grundejers ejendom.

Hvornår gælder gæsteprincippet for forsyningsledninger mv., der er placeret i
privatejede arealer, og hvad skal grundejer være særligt opmærksom på?

Gæsteprincippet

Gæsteprincippet betyder helt enkelt, at en forsyningsledning, pumpestation, transformatorstation eller lign. som udgangspunkt er gæst på det areal, hvor den er placeret.

For så vidt angår forsyningsledninger mv., som er placeret i offentlige vejarealer, følger gæsteprincippet direkte af vejloven. Dette betyder, at vejmyndigheden kan kræve, at omkostninger til flytning, ændring eller lign. af forsyningsledningen skal afholdes af forsyningsselskabet, hvis dette er nødvendigt grundet arbejder, der iværksættes af vejmyndigheden inden for rammerne af de formål, som vejmyndigheden kan varetage.

For så vidt angår forsyningsledninger, som er placeret i private fællesveje, følger gæsteprincippet af privatvejloven. Dette betyder, at arbejder på ledninger i private fællesveje i forbindelse med arbejder, der iværksættes af enten vejmyndigheden eller de vedligeholdelsespligtige for at bringe vejen i stand som god og forsvarlig i forhold til færdslens art og omfang, skal betales af forsyningsselskabet.

Modsat gæsteprincippet efter vejloven og privatvejloven, er det gæsteprincip, der gælder for ledninger, som er placeret på privat grund, ulovfæstet. Dette gæsteprincip har meget til fælles med gæsteprincipperne i vejloven og privatvejsloven, men er udviklet gennem administrativ praksis og retspraksis.

Når et forsyningsselskab har placeret en ledning på gæstevilkår på en privat ejendom, betyder det, at forsyningsselskabet, som gæst på ejendommen, skal betale omkostninger i forbindelse med flytning, ændring eller lignende arbejder, hvis grundejeren ønsker at anvende arealet på en måde, og denne ændrede anvendelse kræver dette. Grundejeren har således ret til at ændre anvendelsen af det areal, hvor forsyningsledningen er placeret, uden at betale for en flytning af ledningen som følge heraf.

Hvornår finder gæsteprincippet anvendelse?

Gæsteprincippet er gældende, medmindre andet er aftalt mellem grundejeren og forsyningsselskabet eller arealet er eksproprieret.  

For så vidt angår stikledninger mv., som er ejet af forsyningsselskabet, men som forsyner den pågældende ejendom, vil der typisk være aftalt en fravigelse af gæsteprincippet i forsyningsselskabets almindelige betingelser, ligesom der vil være nogle ledninger, som ejes og vedligeholdes af grundejeren. Sådanne ledninger er som udgangspunkt ikke omfattet af gæsteprincippet.

Forsyningsselskaber har imidlertid ofte behov for at placere ledninger, stationer eller lign. henover eller på et hjørne af en grund fx til forsyning af andre ejendomme. I sådanne tilfælde finder gæsteprincippet som udgangspunkt anvendelse.

Hensynet bag gæsteprincippet er, at grundejerens ejendomsret indskrænkes, når forsyningsselskabet placerer en forsyningsledning på ejendommen, og at grundejeren – på samme måde som ved ekspropriation – ikke skal belastes af den værdiforringelse eller de ulemper, som forsyningsledningens anbringelse på grunden medfører, men samtidig også, at forsyningsselskabet uden uforholdsmæssige omkostninger skal kunne leve op til sin forsyningspligt.

Da gæsteprincippet er en udfyldende regel, kan det som anført fraviges ved aftale, men der er en række betingelser, som skal være opfyldt, før en sådan aftale mellem forsyningsselskabet og grundejeren er gyldig. Disse betingelser gennemgås i det følgende.

Krav om særligt formål med ændret anvendelse af private grundarealer?

Det følger af det ulovfæstede gæsteprincip, som gælder for forsyningsledninger på privatejede arealer, at forsyningsselskabet skal bekoste ledningsarbejder, hvis disse er nødvendige for, at grundejeren kan bruge grunden på anden vis.

Forsyningsselskabet kan altså ikke kræve, at grundejerens behov for en ændret anvendelse af et areal, skal være begrundet i særlige formål.

Grundejeren har naturligvis en pligt til at handle loyalt, men derudover er der ingen krav om, at grundejeren skal kunne redegøre for et særligt formål med den nye anvendelse af arealet, ligesom der heller ikke stilles krav om, at der skal være proportionalitet mellem omkostningerne for hhv. grundejer og forsyningsselskab.

Som grundejer er man derfor berettiget til at anlægge en garage eller lign., og i den forbindelse bede forsyningsselskabet om at flytte ledningerne for egen regning, såfremt disse er placeret på ejendommen på gæstevilkår og er i vejen.

Grundejeren er dog efter omstændighederne forpligtet til at anvise en ny beliggenhed til ledningerne, såfremt det fortsat er nødvendigt for forsyningsselskabet, at ledningerne er placeret på grunden.

Aftaler om at fravige gæsteprincippet

Gæsteprincippet kan fraviges ved aftale mellem forsyningsselskabet og grundejeren.

Aftalen skal dog være utvetydig. Dette indebærer som klart udgangspunkt, at aftalen skal være skriftlig men også, at det er utvivlsomt angivet, at forsyningsledningen er placeret på grundejerens risiko og for grundejerens regning.

Det følger blandt andet af en Højesteretsafgørelse fra 2015 (U 2015.2854 H), at en tinglyst deklaration, hvorefter forsyningsselskabet havde ret til at ”anbringe og opretholde ledningerne”, ikke var tilstrækkelig tydeligt til at kunne anses som en fravigelse af gæsteprincippet.

Det samme gør sig som udgangspunkt gældende, hvis der alene er tinglyst et byggeforbud eller anden begrænsning i grundejerens anvendelse af arealet på ejendommen.

Der skal således være helt klare holdepunkter i selve aftalen, for at gæsteprincippet er fraveget, hvis ikke det er anført direkte i aftalen, at gæsteprincippet er fraveget, eller at grundejeren selv skal bekoste ændringer eller omlægning ved en ændret anvendelse af grundarealet.

Det er forsyningsselskabet, der har bevisbyrden for, at der er aftalt en fravigelse af gæsteprincippet. Hvis forsyningsselskabet vil være på den sikre side, bør det altså angives direkte i en tinglyst deklaration på ejendommen, at gæsteprincippet er fraveget, eller at flytning, ændring mv., som skyldes grundejerens forhold, skal bekoste af grundejeren, og at der er betalt erstatning herfor, jf. nærmere nedenfor.

Erstatning i forbindelse med fravigelse af gæsteprincippet

Det er som helt klart udgangspunkt også en betingelse, at forsyningsselskabet skal have betalt erstatning til grundejeren, før gæsteprincippet kan betragtes som fraveget ved aftale. Erstatningen skal betales samtidig med etableringen af ledningen og en eventuel tinglysning af en deklaration herom.

Der findes ikke minimumskrav til størrelsen af en sådan erstatning eller retningslinjer for faste takster eller lign., men udgangspunktet må dog være, at erstatningen skal være ”rimelig”.

Det er forsyningsselskabet, der har bevisbyrden for, at der er betalt erstatning for en fravigelse af gæsteprincippet.

Kravet om erstatning og forsyningsselskabets bevisbyrde herfor er for nylig fastslået i en afgørelse fra Vestre Landsret (U 2020.2614 V), hvor grundejeren fik medhold i, at gæsteprincippet fandt anvendelse på en kloakledning, som var placeret på ejendommen på baggrund af en kendelse fra Landvæsenskommissionen i 1975. Forsyningsselskabet gjorde under sagen gældende, at arealet til ledningerne var eksproprieret ved Landvæsenskommissionens kendelse, men da der hverken fremgik oplysninger om erstatning eller ekspropriation af kendelsen, og da forsyningsselskabet ikke på anden måde kunne godtgøre, at der var betalt erstatning til grundejeren, fandt Landsretten, at forsyningsselskabet skulle bekoste omlægningen af kloakledningen, som var nødvendiggjort af grundejerens ændrede anvendelse af arealet, idet gæsteprincippet fandt anvendelse og ikke kunne betragtes som fraveget.

Hvad skal grundejer være opmærksom på, hvis der er forsyningsledninger placeret på grunden?

Der findes i dag mange forsyningsledninger mv. på privat grund, hvor der er uklarhed om, hvorvidt gæsteprincippet er fraveget, eller om en tilsigtet fravigelse af gæsteprincippet er gyldig på grund af den efterfølgende udvikling i kravene til aftalens tydelighed og betaling af erstatning.

Som grundejer er det først og fremmest vigtigt at være opmærksom på sine rettigheder, da forsyningsselskabet som udgangspunkt ikke har en oplysningsforpligtelse overfor grundejeren.

Det er derfor en god idé at gøre sig bekendt med, om der er placeret ledninger eller lign. på ejendommen, og om der findes tinglyste deklarationer på ejendommen vedrørende disse ledninger.

Såfremt man som grundejer ønsker at ændre anvendelsen af et areal, hvor der er placeret ledninger, som muligvis er omfattet af gæsteprincippet, er det vigtigt at gøre forsyningsselskabet opmærksom på dette, inden arbejdet indledes, således at retstillingen mellem parterne kan afklares.

Det er endvidere vigtigt at have sig for øje, hvilke rettigheder og ejendomsværdi, man som grundejer mister ved at indgå en aftale med et forsyningsselskab om en fravigelse af gæsteprincippet, hvis forsyningsselskabet ønsker at placere en forsyningsledning på ejendommen.

Endeligt er det vigtigt at være opmærksom på eventuelle begrænsninger i anvendelsen af en ejendom i forbindelse med køb af ejendommen.