Højesteret har ved en ny kendelse af den 26. april 2021 præciseret, hvad der ikke er omfattet af undtagelsen til +/- 15%-reglen om ”særlige omstændigheder” i forbindelse med værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser.

Kendelsen fra Højesteret

Overdragelse af fast ejendom til den nære familiekreds bliver ofte omtalt som en familieoverdragelse. Siden 1982 har det været muligt at anvende +/- 15%-reglen, når fast ejendom skal værdiansættes som led i en familieoverdragelse.

+/- 15%-reglen er fastsat i det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982 og medfører, at fast ejendom kan overdrages til den nære familiekreds til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15%, uden at dette medfører boafgift/gaveafgift på 15% af differencen.

I 2016 bekræftede Højesteret, at +/- 15%-reglen finder anvendelse, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Hvilke forhold, der udgør ”særlige omstændigheder” har efter Højesterets afgørelse fra 2016 givet anledning til flere fortolkningsuoverensstemmelser – herunder for så vidt angår rækkevidden og omfanget af begrebet ”særlige omstændigheder”.

Overdragelse af fast ejendom til den nære familiekreds bliver ofte omtalt som en familieoverdragelse.

Højesteret har nu ved kendelse af den 26. april 2021 fundet anledning til at udtale sig om hvilke forhold, der ikke kan udgøre ”særlige omstændigheder”.

Den nye sag for Højesteret vedrørte konkret spørgsmålet om, hvorvidt Skattestyrelsen kunne kræve sagkyndig vurdering af handelsværdien af en erhvervsejendom udlagt fra et dødsbo til en arving under anvendelse af +/- 15%-reglen. Anmodningen om sagkyndig vurdering var sket, da Skattestyrelsen ikke ville anerkende værdiansættelse af ejendommen efter +/- 15%-reglen.

Skattestyrelsen havde som begrundelse for fravigelse af +/- 15%-reglen dels henvist til en fremlagt prisstatistik, som efter styrelsens opfattelse viste, at sammenlignelige udlejningsejendomme i samme geografiske område var solgt til priser væsentlig over den offentlige ejendomsvurdering, og dels til at beregninger vedrørende afkastprocenten på ejendommen viste, at denne, når der tages udgangspunkt i udlægsværdien i dødsboet, var højere end gennemsnittet for området.

Hermed argumenterede Skattestyrelse for, at den generelle prisudvikling sammenholdt med den omstændighed, at de offentlige ejendomsvurderinger fra 2011/2012 har været videreført som følge af problemer med det nye ejendoms­vurderingssystem, efter styrelsens opfattelse kan udgøre sådanne særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af +/- 15%-reglen.

Højesteret udtalte herom, at både den fremlagte prisstatistik og den beregnede afkastprocent reelt er udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området.   

I overensstemmelse med forudsætningerne, som værdiansættelsescirkulæret fra 1982 bygger på, fastholdt Højesteret i den forbindelse, at det er det offentlige – og ikke den enkelte borger – der må bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering af en ejendom er for lav. Dette gælder ifølge Højesteret også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. En for lav offentlig ejendomsvurdering i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet kan altså ikke udgøre en særlig omstændighed.

Herefter konkluderede Højesteret, at der ikke var oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af ejendommen blev derfor ikke taget til følge.

Lav offentlig ejendomsvurdering i forhold til den almindelige prisudvikling kan ikke udgøre en særlig omstændighed.

Kendelsen er efter vores opfattelse korrekt. Den understreger, at Skattestyrelsens forsøg på at udvide undtagelsen til +/- 15 %-reglen om ”særlige omstændigheder” til at omfatte almindeligt forekommende og generelle forhold såsom prisudviklingen på markedet har været for vidtgående. Kendelsen er dermed med til at fastholde, det fortsat kan være forbundet med en stor grad af tryghed og forudsigelighed for en borger at anvende +/- 15%-reglen – helt i overensstemmelse med baggrunden for reglens indførelse. Hermed cementerer Højesteret, at undtagelsen om ”særlige omstændigheder” alene finder anvendelse, når der foreligger særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom.

Betydningen af Højesterets kendelse, når +/-15%-reglen bliver til en +/- 20%-regel

Vi har hos CLEMENS tidligere skrevet om de ændringer, der forventes at være på vej i værdiansættelsescirkulæret samt udsendelsen af et dertilhørende styresignal om forståelsen af begrebet ”særlige omstændigheder” i forbindelse en høring herom i maj 2020. Herunder hvordan udkastet lægger op til at +/- 15%-reglen bliver til en +/- 20%-regel.

Der er fortsat intet nyt i forhold til den varslede ændring af +/-15%-reglen, men Højesterets kendelse kaster et nyt lys over reglens rækkevidde – og det er måske netop denne kendelse, som Skattestyrelsen har ventet på, inden det endelige styresignal og det nye værdiansættelsescirkulære bliver offentliggjort.

Uanset at Højesterets kendelse vedrører værdiansættelsescirkulæret fra 1982, må det forventes, at kendelsen også vil have indflydelse på det kommende værdiansættelsescirkulære.

Dette skyldes, at der ifølge udkastet til nyt værdiansættelsescirkulære kan ske fravigelse af +/-20%-reglen, når der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Ifølge udkastet til styresignalet, som endnu ikke foreligger i endelig form, kan følgende konkrete holdepunkter ifølge Skattestyrelsen indgå i vurderingen af, om der foreligger ”særlige omstændigheder”:

  1. Ejendommen er solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen (både før eller efter)
  2. Der har været salgsforhandlinger omkring ejendommen inden familieoverdragelsen
  3. Ejendommen er vurderet af en sagkyndig (dog ikke altid en særlig omstændighed i forbindelse med gaveoverdragelse)
  4. Der er optaget lån i ejendommen før eller efter familieoverdragelsen, hvor en højere vurdering af ejendommens værdi er lagt til grund
  5. Arvingerne lægger en anden værdi af ejendommen end værdiansættelsen efter +/- 15%-reglen til grund i delingen mellem dem, hvilket f.eks. kan komme til udtryk ved arveafkald eller arveforskud
  6. Ejendommen har siden den seneste offentlige ejendomsvurdering og inden familieoverdragelsen undergået væsentligt renoverings- og eller moderniseringsarbejde
  7. Ejendommen er optaget til en anden værdi end værdiansættelsen efter +/- 15%-reglen i det seneste årsregnskab (gælder kun investerings- og erhvervsejendomme)
  8. Afkastgraden på ejendommen tilsiger, at ejendommens reelle handelsværdi er højere end værdiansættelsen efter +/- 15%-reglen (gælder kun investerings- og erhvervsejendomme)
  9. Den generelle prisudvikling på naboejendomme eller ejendomme i samme opgang eller i nærheden tilsiger, at ejendommens reelle handelsværdi er højere end værdiansættelsen efter +/- 15%-reglen

Både punkt 8. og 9. må som følge af Højesterets kendelse af den 26. april 2021 anses som værende i strid med gældende ret, idet begge punkter er udtryk for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet – og dermed ikke ”særlige omstændigheder” vedrørende den pågældende ejendom.

For så vidt angår disse to punkter, må det derfor forventes, at Skattestyrelsen reviderer udkastet til styresignal, inden dette træder i kraft sammen med det nye værdiansættelsescirkulære.

Denne udvikling er særdeles positiv for borgernes retssikkerhed, da Skattestyrelsen dermed ikke har kunne komme igennem med sit forsøg på reelt udhule anvendelsesområdet for +/- 15 %-reglen og den tilhørende forudberegnelighed.

Det vides på nuværende tidspunkt ikke med sikkerhed, hvornår det endelige styresignal foreligger eller ændringen af værdiansættelsescirkulæret sker. Indtil da vil det efter vores opfattelse fortsat være muligt at anvende +/- 15%-reglen ved familieoverdragelser af fast ejendom, forudsat at der ikke foreligger sådanne ”særlige omstændigheder”, der ifølge Højesterets praksis kan medføre en fravigelse.

Generationsskifte af fast ejendom

Står du overfor et generationsskifte af fast ejendom?

CLEMENS Advokatfirma følger nøje udviklingen vedrørende +/- 15%-reglen og står klar til at rådgive dig omkring tilrettelæggelse af et generationsskifte af fast ejendom i lyset af det Højesterets kendelse af den 26. april 2021. Du er derfor meget velkommen til at kontakte os, hvis du overvejer at overdrage din ejendom til dine børn eller har andre konkrete spørgsmål til anvendelsen af +/- 15%-reglen nu og i fremtiden.