Sag om flytteopgør blev afvist af boligretten, idet sagen ikke havde været behandlet af huslejenævnet, selvom lejer først havde fremsat sine indsigelser efter sagens anlæg.

Inden for en række retsområder findes der visse klage- og ankenævn, som har kompetence til at tage stilling til spørgsmål, der også ellers ville kunne indbringes for de almindelige domstole efter reglerne i den civile retspleje.

Udgangspunktet er, at muligheden for at indbringe en sag for et sådant nævn ikke afskærer en part fra at anlægge sag ved domstolene, og en fravigelse heraf kræver lovhjemmel. Et af disse nævn, som netop ved lov er givet prioritet frem for domstolene, er huslejenævnet. Det medfører, at en sag inden for huslejenævnets kompetence ikke kan indbringes for domstolene, før sagen er blevet behandlet ved huslejenævnet.

I en nylig afgørelse af 4. oktober 2021 afsagt af Vestre Landsret blev det fastslået, at boligretten havde ret i sin afvisning af en sag vedrørende et fraflytningsopgør, hvor kompetence utvivlsomt tilkom huslejenævnet ifølge lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4.

Lejer havde ikke gjort indsigelse imod flytteopgørelsen efter modtagelsen hera eller reageret i øvrigt. Udlejer indbragte derfor sagen for boligretten, idet der efter udlejers opfattelse ikke forelå en tvist før sagens anlæg, og det var derfor ikke nødvendigt at indbringe sagen for huslejenævnet.

Først i svarskriftet gjorde lejer indsigelse imod flytteopgørelsen og med påstand om, at sagen skulle afvises fra boligretten, idet sagen ikke forinden var blevet behandlet i huslejenævnet.

Boligretten afviste herefter sagen i henhold til lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4. Udlejer ankede dommen til landsretten.

Landsretten stadfæstede boligrettens dom med den begrundelse, at lejelovens § 106 er en kompetenceregel, der indebærer, at huslejenævnet i første instans skal træffe afgørelse i en række nærmere angivne tvister om lejeforhold, herunder tvister vedrørende flytteopgørelser.

Selvom lejer først gjorde indsigelse mod flytteopgørelsen i svarskriftet, var lejer ikke afskåret fra at gøre indsigelserne gældende og dermed få tvisten prøvet ved huslejenævnet. Dommen er trykt i Ugeskriftet for Retsvæsenet i U 2022.32 V.

CLEMENS Advokatfirma bemærker

Dommen fastslår i udgangspunktet, at sager, der falder indenfor huslejenævnets kompetence, skal behandles ved huslejenævnet, inden sagen kan prøves ved domstolene, og det ændrer ikke herved, at lejer først fremsætter sine indsigelser i svarskriftet i retssagen.

Det har dog tidligere været muligt at indbringe sager af inkassolignende karakter direkte for domstolene uden en forudgående huslejenævnsafgørelse, hvilket eksempelvis omfattede sager, hvor udlejer sendte en flytteopgørelse til lejer, og lejer ikke reagerede.

Dette synes også at være i overensstemmelse med lejelovens § 106, hvoraf følger, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister. Udlejer kan således formelt ikke indbringe en sag for huslejenævnet, hvis lejer ikke har gjort indsigelse eller på anden måde reageret, da der så ikke foreligger en tvist. U 2022.32 V synes muligvis at ændre på denne opfattelse, men det må fortsat anses for uafklaret. Såfremt det var tilfældet, at alle fraflytningsopgør, hvor lejer ikke har gjort indsigelse eller på anden måde reageret på udlejers krav, skulle indbringes for huslejenævnet, så ville huslejenævnet blive væltet i sager, hvor lejer i mange af sagerne heller ikke under huslejenævnets behandling vil reagere.

Dette vil ikke være hensigtsmæssigt

I de sager, hvor lejer ikke gør indsigelse eller på anden måde reagerer, kan udlejer fremover – efter der er sendt en flytteopgørelse og en rykkerskrivelse til lejer – skrive til lejer, at det antages, at lejer ikke har indsigelser mod flytteopgørelsen, og at udlejer derfor ser sig nødsaget til at indbringe sagen for domstolene (hvilket også omfatter betalingspåkrav). Fremkommer lejer først med indsigelser efter sagsanlægget, kan domstolene måske overbevises om, at lejer skal pålægges at betale sagsomkostninger til udlejer, idet udlejer har været ”tvunget” ud i at udtage stævning som følge af lejers manglende reaktion.  

Om domstolene vil give udlejer medhold i et krav på sagsomkostninger, er dog uafklaret.  

Udover de inkassolignende sager, kan der også være andre sager, som kan indbringes direkte for domstolene, fx hvor der foreligger helt særlige bevismæssige grunde, som medfører, at huslejenævnet ikke kan træffe afgørelse, eller hvor lejer og udlejer, når tvisten er opstået, aftaler, at sagen skal indbringes for domstolene i stedet for huslejenævnet.

Har du spørgsmål til lejeloven eller lejeretlige spørgsmål i øvrigt, er du også altid velkommen til at kontakte CLEMENS’ eksperter i vores afdeling for fast ejendom.