Lejerabat i et beboelseslejem√•l: I lejelovgivningen g√¶lder ufravigelige regler om lejens st√łrrelse, som medf√łrer, at lejen ikke frit kan fasts√¶ttes.¬†

Det ændrer dog ikke ved, at udlejer har ret til at give lejer en lejerabat, som ofte aftales ved indgåelsen af lejemålet.

En s√•dan lejerabat kan der v√¶re flere √•rsager til, og i de fleste tilf√¶lde aktualiseres den som f√łlge af, at udlejer har sv√¶rt ved at f√• genudlejet lejem√•let.

Lejerabatter kan ydes p√• forskellige m√•der som led i fasts√¶ttelsen af lejen. Det kan v√¶re, at lejer ikke skal betale leje de f√łrste m√•neder af lejeforholdet, eller at der i en fastsat periode skal betales en leje, der er nedsat til en mindre del af den oprindeligt aftalte leje. Derudover ses eksempler, hvor lejer betaler en trinvis reduceret leje.

Umiddelbart synes det at v√¶re lige til, da udlejer kan oplyse om lejerabatten i lejekontrakten og s√łrge for l√łbende at korrigere lejen i overensstemmelse med det aftalte. Der er dog nogle forhold, som udlejer skal v√¶re opm√¶rksom p√• i forbindelse med, at der gives lejerabatter, og disse forhold belyses n√¶rmere i det f√łlgende.

Lejerabat i et beboelseslejemål gives, feks. hvis udlejer har svært ved at få genudlejet lejemålet.

Lejerabatten skal fremgå af kontraktmaterialet

Såfremt udlejer vil give en lejerabat, skal det fremgå af lejekontrakten eller et tillæg hertil. Det vil sige, at den oprindelige leje skal fremgå på sædvanlig vis i lejekontraktens § 3, og lejerabatten må herefter stå nærmere beskrevet i lejekontraktens § 11.

Dette er for at undg√• en senere tvist om, hvorvidt lejerabatten reelt er en neds√¶ttelse af lejen, og hvor udlejer i s√• fald m√• iagttage reglerne om lejeforh√łjelse, f√łr lejen kan reguleres op til den oprindeligt aftalte leje. Og det kan v√¶re en √¶rgerlig situation for udlejer, da der i varslingsperioden alene kan kr√¶ves den nedsatte leje, ligesom udlejer er n√łdsaget til at forf√łlge kravet ved huslejen√¶vnet, hvis lejer g√łr indsigelse mod forh√łjelsen.

Lejefrihed i en periode

Det st√•r som udgangspunkt udlejer frit for at aftale med lejer, at der ikke skal betales leje den f√łrste m√•ned, de f√łrste tre m√•neder osv.

I s√•danne tilf√¶lde vil lejer bo ‚ÄĚgratis‚ÄĚ i disse m√•neder, hvorefter der betales den oprindeligt aftalte leje, som f√łlger af lejekontrakten.

Det er dog v√¶sentligt at have for √łje, at der er en risiko forbundet med et s√•dant tilbud, idet det mange gange ogs√• tiltr√¶kker lejere med manglende likviditet.

Lejer kan herefter flytte ind i lejem√•let og bo der uden at betale leje de f√łrste m√•neder. N√•r lejen s√• forfalder til betaling f√łrste gang, undlader lejer at betale den. ¬†

Udlejer har i medf√łr af lejelovens ¬ß 93, stk. 1, litra a, mulighed for at oph√¶ve lejem√•let i tilf√¶lde af betalingsmisligholdelse, forudsat at der forinden er fremsendt p√•krav om betaling.

Fraflytter lejer ikke frivilligt, m√• fogedretten anmodes om at uds√¶tte lejer af lejem√•let, hvilket kan v√¶re et l√¶ngerevarende forl√łb, hvor der hurtigt g√•r flere m√•neder fra misligholdelsestidspunktet, f√łr lejer er ude af lejem√•let.

Det er således ikke utænkeligt, at lejer kan blive boende i lejemålet i seks måneder, og at udlejer i denne periode ingen lejeindtægt får.

Lejer er naturligvis pligtig at betale den restance, som senere opg√łres, samt de omkostninger, der er forbundet med at inddrive restancen hos denne. Et s√•dant krav er imidlertid mange gange v√¶rdil√łst, idet det viser sig, at lejer hverken har betalingsvilje eller -evne.

Depositum og forudbetalt leje

I forl√¶ngelse af det anf√łrte ovenfor bem√¶rkes, at udlejer altid b√łr opkr√¶ve depositum og forudbetalt leje, og det b√łr undlades at give rabat p√• disse poster.¬†

Det er derfor hensigtsmæssigt i de tilfælde, hvor lejer skal have en lejerabat, at udlejer opkræver det maksimale depositum og den maksimale forudbetalte leje af lejer, og at der i stedet gives rabat på selve lejebetalingen.

√Örsagen hertil er blandt andet, at udlejer kan have et st√łrre istands√¶ttelseskrav mod den oph√¶vede lejer, som eventuelt har boet gratis i lejem√•let i seks m√•neder. Depositummet og den forudbetalte leje udg√łr herefter en sikkerhed, da udlejer har mulighed for at s√łge fyldestg√łrelse heri for det krav, der m√•tte v√¶re gjort g√¶ldende mod lejer.¬†

Trappeleje

Ved trappeleje forst√•s, at lejen reguleres med bestemte bel√łb til bestemte tidspunkter i en periode. Det f√łrste √•r kan det eksempelvis v√¶re, at lejer skal betale leje med 6.000 kr./m√•ned, hvor der √•ret efter skal betales 6.100 kr./m√•ned, og 6.200 kr./m√•ned det tredje √•r. ¬†

For lejekontrakter indgået efter den 30. juni 2015, kan der ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres efter en trappelejeklausul. For nogle udlejere har det været en udfordring, idet trappelejen reelt var en mulighed for at aftale en lejerabat, som kunne udfases over en periode.

Der er efter regel√¶ndringen i 2015 set flere eksempler, hvor en udlejer fors√łger at konstruere en lejerabat, som p√• mange m√•der ligner en aftalt trappeleje, men en s√•dan l√łsning er ikke gyldig, da der reelt er tale om en omg√•else af reglerne.

Udlejer skal derfor, for at være på den sikre side, aftale en lejerabat, hvor den samme rabat gives over en mindre periode, der for lejer er overskuelig.

Selvom trappelejeklausuler ikke l√¶ngere gyldigt kan aftales, er det fortsat muligt for udlejer at indeksere lejen efter nettoprisindekset, hvorved lejen vil f√łlge den generelle √łkonomiske udvikling i samfundet.

P√• den m√•de kan udlejer fors√łge at opn√• en tidssvarende leje for lejem√•let uden at skulle iagttage de formelle krav for gennemf√łrelsen af en egentlig lejeforh√łjelse. Det anbefales derfor, at udlejer benytter sig af dette redskab samtidig med, at der i lejekontrakten tages forbehold for ogs√• at regulere lejen efter lejelovgivningens regler herom.

Eventuelle arbejdsforpligtelser

Nogle gange aftales det, at lejer undervejs i lejeperioden skal udf√łre arbejde for udlejer. Det vil typisk v√¶re vicev√¶rtlignende arbejde.

Det ses ofte i praksis, at udlejer betaler lejer for det udf√łrte arbejde ved at give en lejerabat i den periode, hvor arbejdet p√•g√•r.

Det bem√¶rkes i den forbindelse, at de p√•lagte arbejdsforpligtelser kan n√łdvendigg√łre en skattem√¶ssig behandling heraf.

I tilknytning til lejem√•lets oph√łr

Pr. 1. juli 2020 blev det forbudt at tilbyde lejer betaling eller anden form for ydelse med det form√•l at f√• lejeren til at bringe lejeforholdet til oph√łr, jf. lejelovens ¬ß 6 a.

Denne regel medf√łrer som udgangspunkt, at udlejer ikke m√• tilbyde lejer en lejerabat eller lejefrihed i en periode frem mod lejem√•lets oph√łr, da det vil kunne betragtes som en betaling fra udlejer, der er i strid med reglen. Det samme g√¶lder en eventuel lejerabat eller lejefrihed, som udlejer tilbyder lejer i en ny bolig.

Det gælder dog ikke i de tilfælde, hvor det er lejer selv, der tilbyder at fraflytte lejemålet mod betaling, eller i de tilfælde, hvor lejemålet allerede er opsagt eller ophævet. Her kan udlejer og lejer gyldigt indgå aftale om perioder med lejerabat eller lejefrihed.

Byrdefulde vilkår

I lejem√•l omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kap II g√¶lder, at der ikke ved lejeaftalens indg√•else kan aftales en leje eller lejevilk√•r, der efter en samlet bed√łmmelse er mere byrdefulde for lejer end de vilk√•r, der g√¶lder for andre lejere i ejendommen, jf. boligreguleringslovens ¬ß 5, stk. 12.

Vurderingen af, om et vilk√•r er mere byrdefuldt, afg√łres ved en samlet bed√łmmelse, og et for lejer byrdefuldt vilk√•r kan s√•ledes kompenseres af et fordelagtigt vilk√•r.

En lejerabat eller lejefrihed over en periode vil i princippet også kunne påberåbes af en anden lejer, som ikke har fået tilbudt det samme, hvormed denne lejer har mere byrdefulde vilkår.

Her skal holdes for √łje, at sammenligningen foretages med andre lejem√•l i ejendommen, hvor hovedparten af disse skal have samme lejerabat og lejefrihed, f√łr lejeren kan p√•ber√•be byrdefulde vilk√•r. Det er dog sj√¶ldent tilf√¶ldet, at lejerabatter og lejefrihed er den mest udbredte ordning i ejendommen, og derfor er det sv√¶rt at forestille sig, at nogen lejer skal f√• medhold i synspunktet om byrdefulde vilk√•r i forbindelse med lejerabatter og lejefrihed.

Har du sp√łrgsm√•l til lejerabat i et beboelseslejem√•l, er du altid velkommen til at kontakte¬†CLEMENS Advokatfirmas specialister i fast ejendom.

(Artiklen har været bragt i magasinet Danske Udlejere, juni 2021)