Den 14. oktober 2020 afsagde Østre Landsret dom i en markedslejesag mellem lejer af et dagligvarelejemål og udlejer.

Dommen ændrer boligrettens afgørelse og er bl.a. og især interessant i følgende henseender:

  • Landsretten statuerer, at markedslejen i henhold til erhvervslejelovens § 13 er en samlet leje
  • Skønserklæringer lægges til grund, medmindre de er væsentligt fejlbehæftede
  • Ved anvendelse af sammenligningslejemål, så er disse som udgangspunkt ikke begrænset af beliggenhed eller anvendelse (men der kan selvfølgelig være forskel på bevisvægten)
  • Ensidigt indhentede erklæringer kan indgå som et bevismoment, om end ikke som et afgørende bevis
Østre Landsret har afsagt dom i en sag om markedsleje

De nærmere omstændigheder

Udlejer varslede i marts 2017 lejen for det omtvistede lejemål forhøjet med et beløb svarende til, at den gældende leje lå 22,23 % under markedslejen.

Under sagen blev der fremlagt forskellige bevisligheder, herunder en række sammenligningslejemål, en ensidigt indhentet erklæring, ligesom der blev afholdt syn og skøn.

Skønsmandens vurdering af markedslejen svarede til, at den gældende leje på varslingstidspunktet lå 8,19 % under markedslejen.

En regulering af lejen i et erhvervslejemål i henhold til markedslejereglerne i erhvervslejelovens § 13 kræver, at den gældende leje afviger væsentligt fra markedslejen.

Ifølge forarbejderne og Højesteretspraksis forstås der herved en afvigelse på 10-15 %, hvor det ved vurderingen indgår, hvor sikkert det er muligt at fastslå markedslejen.

Udlejer gjorde under sagen gældende, at en tidligere dom fra 2011 vedrørende samme lejemål og mellem samme parter havde retskraft for så vidt angår, hvilke lejemål der (alene) kunne inddrages i sammenligningsgrundlaget ved vurderingen af markedslejen.

Boligrettens afgørelse om markedslejefastsættelse

Boligrettens mindretal nåede – som påstået af udlejer – frem til, at lejemålet alene kunne sammenlignes med de sammenligningslejemål, der var lagt til grund i 2011-afgørelsen, og gav på det grundlag udlejer medhold i ca. 85 % af dennes krav.

Boligrettens flertal fandt – ligesom mindretallet – at der var grundlag for en markedslejeregulering, idet man dels tog udgangspunkt i skønsmandens fastsættelse af lejen for butikskvadratmeter, og dels, uden at angive en nærmere begrundelse herfor, lagde til grund, at lejen for lagerkvadratmeter skulle være 300 kr. pr. m2 p.a. højere end skønsmandens vurdering (formentlig havde boligretten på dette punkt taget afsæt i 2011-afgørelsen).

På det grundlag var boligretten nået frem til, at den gældende leje var 10,23% under markedslejen, og at udlejer derfor skulle have medhold i ca. 40% af den varslede forhøjelse, idet man mente, at dette var en væsentlig afvigelse.

Begge parter ankede dommen til landsretten.

Landsrettens afgørelse om markedslejefastsættelse

Indledningsvis statuerede landsretten, at markedslejen i henhold til erhvervslejelovens § 13 skal fastsættes ud fra en samlet vurdering og en samlet leje – og altså ikke, som gjort af boligretten, i form af en ”udregningsleje”, hvor lejen regnes ud for hver type af kvadratmeter og herefter lægges sammen.

Hermed ikke sagt, at kvadratmeterprisen ikke er relevant, men dette er som udgangspunkt i forhold til at sammenligne de enkelte lejemål, da disse yderst sjældent er af samme størrelse og indretning, således at denne markedslejefastsættelse/udregning bruges som et benchmark i forhold til, om man er i tråd med sammenligningslejemålene.

Landsretten lagde herefter afgørende vægt på skønserklæringen, idet landsretten ikke fandt, at der var grundlag for at fastslå, at skønserklæringen var mangelfuld eller behæftet med fejl, eller at skønsmanden ikke havde foretaget en samlet konkret bedømmelse af de forhold, der indgår i den samlede vurdering efter erhvervslejelovens § 13.

Endvidere fastslog landsretten, at der ved fastlæggelsen af lejeniveauet kan lægges vægt på andre typer af lejemål, end lejemål der anvendes til dagligvarebutikker.

Herved blev det understreget, at sammenligningslejemål ikke er indskrænket til en 1:1-sammenligning – som hævdet af udlejer (og boligrettens mindretal) – således at fx dagligvarebutikker kun kan sammenlignes med andre dagligvarebutikker, men at alle typer af lejemål kan anvendes i sammenligningsgrundlaget (dog med forskellig bevisvægt).

Endelig tilføjede landsretten i sine præmisser, at en ensidigt indhentet lejevurdering vedrørende lejemålet kunne indgå som et bevismoment ved vurderingen af sagen, om end denne ikke blev tillagt afgørende bevismæssig værdi.

Dermed fastslog landsretten, at ensidigt indhentede erklæringer ikke nødvendigvis er uden betydning og relevans, når markedslejen skal vurderes.

Har du spørgsmål vedrørende markedslejefastsættelse eller spørgsmål til dommen, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i Fast Ejendom.