Når udlejer erklæres konkurs: Som lejer af fast ejendom kan udlejers konkurs og de deraf følgende retsvirkninger efterlade lejer med bekymringer i forhold til dennes lejemål og rettigheder. Nærværende artikel har til formål at belyse lejers retsstilling i tilfælde af udlejers konkurs, herunder ved tvangsauktion af ejendommen og tillige, hvordan lejer kan sikre sine rettigheder på bedst mulig vis.
Generelt om lejers rettigheder
Det altovervejende udgangspunkt for rettigheder over fast ejendom er, at disse skal være tinglyst for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen indgået i god tro og mod retsforfølgning, for eksempel udlejers konkurs. Det vil sige, at utinglyste rettigheder, f.eks. pant i fast ejendom, kan fortabes, hvis ejendommen sælges, eller hvis ejeren af ejendommen tages under konkursbehandling.
Særligt for lejemål gælder dog, at selv utinglyste aftaler, hvis disse er indgået på sædvanlige vilkår, der følger af lejelovgivningen, vil være gyldige mod en ny ejer af ejendommen eller i tilfælde af udlejers konkurs. Det følger således af såvel lejeloven som erhvervslejeloven, at lejers rettigheder er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det vil sige, at f.eks. udlejers kreditorer, nye panthavere, nye lejere og købere af ejendommen som udgangspunkt ikke kan fortrænge lejers basale rettigheder, selvom de ikke kendte til de pågældende rettigheder. Lejer har således i praksis første prioritet i ejendommen for sine krav og for op til et halvt års aktuel leje som depositum og forudbetalt leje.
Hvis lejer ifølge kontrakten har videregående rettigheder end, hvad følger af lejelovgivningen, skal lejekontrakten dog tinglyses, for at også disse videregående rettigheder er beskyttede mod udlejers godtroende aftaleerhververe og kreditorer. En videregående rettighed kan f.eks. være aftalt lejerabat, vederlagsfri brug af ekstra lokaler eller et opsigelsesvarsel, der beskytter lejer i en længere periode end lovens udgangspunkt.
Når udlejer erklæres konkurs: Et eksempel fra retspraksis
Et illustrativt eksempel på lejers retsstilling ved udlejers konkurs kan findes i en afgørelse fra Østre Landsret (TBB.2010.384).
I den pågældende sag havde et selskab lejet et erhvervslejemål på favorable vilkår. Selskabet havde forhandlet sig til videregående rettigheder, der bl.a. bestod af lejefrihed i en periode samt adgang til at modregne istandsættelsesudgifter i lejen. Lejekontrakten blev ikke tinglyst, og udlejer gik siden hen konkurs. Udlejers konkursbo meddelte, at boet ikke ville indtræde i lejekontrakten. Spørgsmålet var herefter, i hvilket omfang lejer kunne gøre krav gældende mod konkursboet.
Østre Landsret anførte, at idet der var tale om en utinglyst lejekontrakt, og idet konkursboet havde meddelt ikke at ville indtræde i kontrakten, kunne lejers videregående rettigheder, dvs. lejefrihed og mulighed for at modregne istandsættelsesudgifter i lejen, ikke gøres gældende mod konkursboets ret over ejendommen, der stiftes ved tinglysningen af konkursdekretet.
Generelt medfører denne retsstilling, at en lejers videregående rettigheder kun bortfalder i de tilfælde, hvor lejekontrakten ikke er tinglyst, og hvor konkursboet samtidig meddeler ikke at ville indtræde i aftalen.
Som lejer bør man dog, hvis udlejers konkursbo vælger at indtræde i den utinglyste lejeaftale, være opmærksom på, at konkursboet under visse omstændigheder har mulighed for at konkursregulere lejeaftalen og dermed opsige denne med et kortere varsel end aftalt.
Når det lejede sælges på tvangsauktion
En mulig følge af udlejers konkurs eller udlejers manglende betaling af sine forpligtelser overfor en panthaver er, at den lejede ejendom bliver sat på tvangsauktion. Når fast ejendom sælges på tvangsauktion, sker dette efter retsplejelovens regler herom. Her er udgangspunktet, at ejendommen først skal søges solgt inklusiv de rettigheder, der hviler på ejendommen, hvilket inkluderer utinglyste videregående lejerettigheder. Auktionskøber kan således ikke i udgangspunktet købe ejendommen fri for lejere.
Ofte vil lejeaftaler – f.eks. hvis lang uopsigelighed er aftalt, eller at lejen er unaturligt lav – påvirke værdien af ejendommen negativt og derfor også den pris, der kan opnås ved en tvangsauktion. I disse situationer kan der foretages et såkaldt alternativt opråb. I denne forbindelse opråbes ejendommen på ny, men nu hvor køberen ikke skal respektere lejers videregående rettigheder. Dette bevirker, at lejers videregående rettigheder bliver ”kapitaliseret” – altså omdannet til et pengekrav. Stammer den videregående rettighed fra en tinglyst lejekontrakt, vil pengekravet opnå samme prioritet som lejekontrakten. Pengekrav, der stammer fra utinglyste videregående rettigheder, bliver derimod placeret sidst i prioritetsstillingen over rettigheder i ejendommen.
Uanset den kapitaliserede rets placering i prioritetsordenen er der ikke garanti for, at lejer får dækket sit krav på tvangsauktionen, og lejers videregående rettigheder vil i begge tilfælde være bortfaldet. En lejer, der vil beskytte sine videregående rettigheder, kan vælge at afgive et bud selv. Buddet skal dog, for at undgå kapitalisering af lejerens videregående rettigheder, være høj nok til at dække de foranstående rettigheder/hæftelser.
Opsummering
Som lejer er man således beskyttet mod udlejers godtroende aftaleerhververe og kreditorer, uanset om lejeaftalen er tinglyst eller ej. Dette gælder dog kun for de sædvanlige rettigheder – altså rettigheder, der fremgår af lejelovgivningen. I det omfang lejer har forhandlet sig til mere gunstige vilkår, er det derfor nødvendigt at tinglyse lejekontrakten for at opnå bedst mulig beskyttelse. Som det også fremgår af artiklen, er denne beskyttelse ikke upåvirkelig, idet lejers videregående rettigheder, uanset tinglysning, risikerer at blive kapitaliseret i forbindelse med en tvangsauktion og alternativt opråb af ejendommen.
Har du spørgsmål til lejers retstilling når udlejer erklæres konkurs eller skal på tvangsauktion, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i lejeret og konkurs.