Dom vedr.
ansvarsfritagelse
ved erhvervelse af
fast ejendom

Højesteret har medio december 2014 afsagt en dom vedrørende spørgsmålet om rækkevidden af den ansvarsfritagelse, som Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom §2, stk. 1 giver sælger.

Højesteret skulle tage stilling til, om mangler ved et omfangsdræn ved en solgt ejendom var omfattet af sælgers ansvarsfritagelse i den situation, hvor sælger i forbindelse med handlen havde fået udfærdiget en tilstandsrapport og rekvireret et tilbud på ejerskifteforsikring. Spørgsmålet var således, om lovens §2, stk. 1 afskærer køberen fra at påberåbe sig mangler ved omfangsdrænet.

Køber (K) købte med overtagelsesdag 15. august 2005 ejendommen for en kontantpris på kr. 1.750.000,00. K valgte ikke at tegne ejerskifteforsikring. Kort tid efter overtagelsen konstaterede K fugt i ejendommens kældervægge. Der blev afholdt syn og skøn. Skønsmanden konkluderede, at fugtproblemerne i kælderen kunne henføres til fejl ved ejendommens omfangsdræn. Drænet var etableret i forbindelse med ejendommens opførelse. Det fremgår af sagens oplysninger, at grundvandsspejlet i området lå meget højt, og at ejendommen var forsynet både med omfangsdræn, dræn under selve bygningen og drænpumpe.

Højesterets afgørelse udmærker sig ved en meget udførlig begrundelse for resultatet.

For det første slår Højesteret fast, at sælgerens i medfør af lovens §2, stk. 1 begrænsede hæftelse for en bygnings mangelfulde fysiske tilstand alene angår de mangler, som den bygningssagkyndiges undersøgelse af ejendommen (i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten) retter sig imod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne.

For det andet fastslår Højesteret, at det er forudsat i loven, at der må være en vis sammenhæng mellem sælgerens fritagelse for mangelshæftelsen, tilstandsrapportens sigte og indhold og de generelle forsikringsmuligheder. Forudsætningen begrundes med – loven fraviger det generelle udgangspunkt, at en sælger kan mødes med mangelsindsigelser, hvis den solgte vare ikke svarer til det aftalte. Lovens ordning bygger på det princip, at sælgeren til gengæld herfor, inden handlen indgås, skal forsyne køber med et fyldestgørende beslutningsgrundlag (en tilstandsrapport). Gennem tilstandsrapporten får køberen en detaljeret viden om bygningernes fysiske tilstand, og endelig informeres køberen gennem det ejerskifteforsikringstilbud, som sælger ligeledes skal fremskaffe, om mulighederne for at forsikre sig mod skjulte fejl, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten.

For det tredje slås det fast, at indretninger uden for selve bygningen falder uden for den bygningssagkyndiges gennemgang. og at det følger af reglerne om minimumsvilkår for ejerskifteforsikringer, at der ikke gælder et krav om, at fejl ved omfangsdræn skal være dækket af en ejerskifteforsikring

Da omfangsdræn ligger i jorden og ikke er en del af selve bygningen, finder Højesteret på den anførte baggrund, at K herefter ikke er afskåret fra at påberåbe sig manglerne ved omfangsdrænet i medfør af lovens §2, stk. 1. Højesteret fastsætter herefter afslaget til skønsmæssigt kr. 150.000,00, idet man ved skønnet tager udgangspunkt i de oplyste udbedringsomkostninger vedrørende omfangsdrænet.

Det kan tilføjes, at Højesteret ikke fandt det bevist, at der var mangler ved drænet under huset, der forelå derfor ingen mangel.

Henset til, at overtagelsesdagen var 15. august 2005, var det uden betydning for bedømmelsen i sagen, at Lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom blev ændret i 2011. Ved denne lovændring blev det præciseret, at køber uanset ansvarsfritagelsen kan påberåbe sig forhold vedrørende bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet. Det skal præciseres, at begrænsningen i sælgers fritagelse omhandler stikledninger, herunder kloakker, der er placeret uden for bygningens fundament.

Det er vigtigt at notere sig, at sagen for Højesteret ikke omhandlede spørgsmålet om hæftelse for sælger som følge af en afgivet garanti eller grov uagtsomhed og svig. Spørgsmålet var derimod – er køber forsynet med de samme mangelsbeføjelser som i situationer, hvor reglerne om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer ikke finder anvendelse – eksempelvis ved overdragelse af erhvervsejendomme og overdragelser, hvor sælger har fravalgt ordningen (ejerlejligheder).

Trods lovændringen i 2011 er Højesterets afgørelse principiel, idet der fremover stadig vil være flere tvister om mangler ved fast ejendom, der skal afgøres efter de regler, der var gældende indtil lovændringen i 2011.

Selv om man som sælger handler i overensstemmelse med lovens hensigter og fremskaffer tilstandsrapport og ejerskifteforsikringstilbud og i enhver henseende opfylder sin loyale oplysningspligt, så kan man ved særlige typer af mangler blive pålagt at betale et afslag i købesummen i en situation, hvor ansvarsfritagelsen i §2, stk. 1 indskrænkes/begrænses – dette vel og mærke, selv om der intet er at bebrejde sælgeren.