Opsigelse ved ombygning eller renovering af lejemål: Det hænder fra tid til anden, at udlejer af forskellige årsager ønsker at lade sin ejendom undergå sådanne forandringer, at lejer nødvendigvis må fraflytte erhvervslejemålet.
Et eksempel herpå kunne være, at der er blevet vedtaget en lokalplan for ejendommen, der nu gør det muligt for udlejer at opføre boliglejemål i stedet for erhvervslejemål.
Det er i den forbindelse ikke altid helt uden betydning, hvordan udlejer ”slår op” med lejer, idet der i visse tilfælde efter erhvervslejeloven gælder særlige form- og indholdsmæssige krav til den ”ophørshilsen”, der kan vente lejer forude.
Og når et sådant (leje)forhold går på hæld, kan det være nyttigt at få et godt råd eller to med på vejen.
Opsigelseshindringer
Det bør i første række undersøges, om udlejer er afskåret fra at opsige erhvervslejemålet. Dette vil være tilfældet, hvis der er aftalt en uopsigelighedsperiode, som endnu ikke er udløbet, eller hvis erhvervslejemålet er tidsbegrænset, uden der er aftalt en adgang til at opsige erhvervslejemålet i lejeperioden.
Hvor der ikke er noget til hinder for at opsige erhvervslejemålet, bliver det dernæst aktuelt at se nærmere på typen af erhvervslejemålet, idet dette er afgørende for, hvilke regler der finder anvendelse på udlejers opsigelse.
Typen af erhvervslejemålet
Helt grundlæggende er det absolutte udgangspunkt efter erhvervslejeloven, at udlejer ikke frit kan opsige erhvervslejemål (det såkaldte ”legale uopsigelighedsprincip”), medmindre der er tale om et af de såkaldte frit opsigelige erhvervslejemål, der kan opsiges uden angivelse af nogen særlig begrundelse herfor, ligesom der ej heller gælder nogen formkrav til opsigelsen for sådanne typer erhvervslejemål. Herunder hører for eksempel etablissementslejemål og særskilte udlejede garager.
Imidlertid må udlejer dog have det aftalte opsigelsesvarsel for øje, hvilket som udgangspunkt er enten 1 måned eller 3 måneder til den første i en måned alt afhængigt af, hvilken type erhvervslejemål der er tale om. Dette gælder i tilfælde, hvor intet andet er aftalt herom mellem parterne.
I tilfælde, hvor der ikke er tale om et frit opsigeligt erhvervslejemål, (det er de allerfleste erhvervslejemål), må udlejer i første række vurdere, om der er tale om et erhvervsbeskyttet erhvervslejemål. I bekræftende fald skal opsigelsen være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, ligesom lejer også vil have et ufravigeligt krav på såvel erstatning som godtgørelse for goodwill i forbindelse med udlejers opsigelse af erhvervslejemålet.
Hvorvidt der er tale om et erhvervsbeskyttet erhvervslejemål er ikke sjældent en vanskelig opgave at vurdere, hvilket retspraksis på området også kan tages til indtægt for. Som eksempel på et erhvervsbeskyttet erhvervslejemål kan af de mere klare tilfælde nævnes en butik, der hovedsageligt betjener nærområdet. Omvendt vil en butik, der udelukkende baserer sig på eksempelvis internetsalg, typisk ikke have det samme beskyttelsesbehov og derfor som udgangspunkt ikke være erhvervsbeskyttet.
Dokumentation for, at erhvervslejemålet må fraflyttes
Hvor der ikke er tale om et frit opsigeligt lejemål, kan udlejer kun opsige lejeforholdet med lejer, når udlejer kan dokumentere, at ombygning af ejendommen medfører, at erhvervslejemålet må fraflyttes.
Det skal i den sammenhæng bemærkes, at der ikke stilles noget krav om et særligt motiv til udlejers ønske om ombygning af ejendommen.
Ligeledes gælder der efter erhvervslejeloven som udgangspunkt heller ikke nogen frister med hensyn til, hvor nært forestående ombygningen i tidsmæssig henseende skal være i forhold til opsigelsen, ligesom lejer heller ikke kan kræve dokumentation for, hvornår ombygningen præcis indledes.
Det afgørende er alene, at udlejer kan dokumentere, at erhvervslejemålet må fraflyttes som følge af ombygningen.
Endelig skal det bemærkes, at når udlejer opsiger erhvervslejemålet under henvisning til, at ombygning af ejendommen medfører, at erhvervslejemålet må fraflyttes, så skal udlejer samtidig med opsigelsen tilbyde lejer at leje et erhvervslejemål af samme art som det opsagte, hvis der efter ombygning af ejendommen sker udleje af erhvervslejemål.
Form- og indholdsmæssige krav til opsigelsen
Erhvervslejeloven opstiller i alt fire gyldighedskrav til udlejers opsigelse, nemlig ét formkrav og tre indholdsmæssige krav.
Formkravet indebærer, at opsigelsen skal være skriftlig. Heri ligger, at udlejer ikke kan afgive opsigelsen mundtligt til lejer.
Efter de indholdsmæssige krav skal opsigelsen indeholde oplysning om:
(1) opsigelsesgrunden,
(2) lejers adgang til at gøre indsigelse, og
(3) lejers rettigheder i forhold til erstatning og godtgørelse.
Indeholder opsigelsen ikke de ovenfor oplistede kriterier, er opsigelsen ugyldig, medmindre udlejer kan godtgøre, at disse mangler ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling (en såkaldt ”Morten Koch-klausul” – når enden er god, er alting godt).
Det første indholdsmæssige krav skal ikke forstås som et decideret oplysningskrav om udlejers præcise bevæggrunde for ombygningen, idet det er tilstrækkeligt med blot en henvisning til den pågældende lovbestemmelse (erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2).
Til det andet indholdsmæssige krav skal det bemærkes, at det i opsigelsen skal anføres, at såfremt lejer ikke vil godkende opsigelsen, da skal lejer senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, fremsætte skriftlig indsigelse. Fremsættes en sådan indsigelse, må udlejer anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejer vil fastholde opsigelsen.
Det sidste indholdsmæssige krav indebærer, at lejer skal oplyses om sine rettigheder efter erhvervslejelovens §§ 66 og 67 (reglerne om erstatning og goodwill). Til forskel fra det første indholdsmæssige krav er det her næppe tilstrækkeligt blot at henvise til de enkelte lovbestemmelser i opsigelsen, idet lejer netop skal have oplysning om, hvad der konkret står i de enkelte lovbestemmelser. Udlejer bør derfor vedlægge de enkelte lovbestemmelser i form af en kopi eller citere disse fuldt ud i opsigelsen.
Udlejer opgiver ombygning af ejendommen
Det kan tænkes, at udlejer af den ene eller anden årsag vælger at ændre sine planer om ombygning af ejendommen, inden lejer fraflytter erhvervslejemålet, herunder mens der eventuelt verserer en sag for boligretten om, hvorvidt opsigelsen er berettiget, således at lejers fraflytning af erhvervslejemålet alligevel ikke er påkrævet.
Viser dette sig at være tilfældet, må udlejer underrette lejer herom, ligesom udlejer i givet fald er pligtig at tilbagekalde – det vil sige frafalde – opsigelsen mod lejer.
Omvendt kan man også komme i den situation, hvor lejer faktisk er nået at fraflytte erhvervslejemålet, og i dette tilfælde er udlejer principielt pligtig at stille erhvervslejemålet til rådighed for lejer igen. Om udlejer så skal mødes med et ”ja tak” eller et ”nej tak”, er op til lejer at afgøre.
I begge af de ovennævnte tilfælde må det dog haves for øje, at udlejer givet kan have pådraget sig et ansvar i form af at skulle erstatte lejer det tab og de udgifter, som lejer eventuelt måtte have lidt og være blevet påført som følge af det passerede.
Opsummering
Formålet med nærværende artikel har været at give et godt råd eller to med på vejen i tilfælde, hvor udlejer ønsker at lade sin ejendom undergå sådanne forandringer, at lejer nødvendigvis må fraflytte erhvervslejemålet.
I den forbindelse bør udlejer først og fremmest gøre sig det klart, om der kan være noget til hinder for at opsige erhvervslejemålet. Er dette ikke tilfældet, bliver det dernæst aktuelt at undersøge typen af erhvervslejemålet, idet dette er afgørende for, hvilke regler der finder anvendelse på udlejers opsigelse.
Hvor der ikke er tale om et frit opsigeligt erhvervslejemål, må udlejer dokumentere, at ombygning af ejendommen medfører, at erhvervslejemålet må fraflyttes. Herefter kræves det, at visse form- og indholdsmæssige krav til opsigelsen opfyldes, før opsigelsen overfor lejer kan anses for gyldig.
Måtte udlejer af den ene eller anden årsag vælge at opgive sine planer om ombygning af ejendommen, inden lejer er fraflyttet erhvervslejemålet, må udlejer underrette lejer herom og dernæst frafalde opsigelsen mod lejer. Er situationen derimod den, at lejer i mellemtiden er fraflyttet erhvervslejemålet, er udlejer pligtig at stille erhvervslejemålet til rådighed for lejer. Om lejer så vil afslå eller takke ja til dette ”tilbud”, står lejer frit for.
Til begge af de ovenfor nævnte situationer skal det bemærkes, at udlejer givet kan have pådraget sig et ansvar i form af at skulle erstatte lejer det tab og de udgifter, som lejer eventuelt måtte have lidt og være blevet påført som følge af det passerede.
Har du spørgsmål til opsigelse ved ombygning eller renovering af lejemål, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS Advokatfirmas specialister i fast ejendom.
(Artiklen har været bragt i magasinet Danske Udlejere, april 2021)