Højesteret har i april 2016 afsagt en principiel dom om, hvornår betingelserne for lejeopkrævning efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dvs. gennemgribende forbedrede lejemål, er opfyldte. Dommen bidrager til, at private udlejere fremover har et større incitament til at forbedre deres ejendomme.

Sagen i Højesteret vedrørte lejefastsættelse i en lejlighed i København i en ejendom med 7 eller flere lejemål (dvs. en ”storejendom”). Spørgsmålet var, om lejen skulle fastsættes som en beregnet omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1 eller om lejen kunne fastsættes efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, således at lejen kunne fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi (og dermed til en noget højere leje end den omkostningsbestemte leje kunne berettige til).

Boligreguleringslovens fastsætter 2 betingelser for, at en lejlighed må anses for gennemgribende forbedret. For det første skal udgifterne til forbedringerne mindst udgøre et nærmere angivet beløb, og forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år. For det andet skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi.

I sagen havde udlejer gennem en årrække gennemført en række forbedringsarbejder i lejligheden, og Højesteret kom som de tidligere instanser frem til, at beløbsgrænsen for de gennemgribende forbedringer var opfyldt, og at arbejderne var gennemført inden for den krævede periode på 2 år.

Spørgsmålet var herefter, om den anden betingelse i bestemmelsen – kravet om at forbedringerne væsentligt skal have forøget det lejedes værdi – tillige var opfyldt.

Højesteret udtalte, at den anden betingelse ikke kan anses for opfyldt, hvis forbedringerne alene knytter sig til enkelte og mindre væsentlig dele af lejemålet, eller hvis der fortsat efter forbedringerne er forhold ved lejemålet, der forringer det lejedes værdi.

Højesteret fandt herefter ikke, at der skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder der anerkendes som forbedringer af lejemålet overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. Dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesserede i at forbedre deres ejendomme.

Da forbedringsarbejderne i det konkrete lejemål vedrørte væsentlige dele af lejligheden, fandt Højesteret, at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi.

Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, byretten og landsretten var kommet til det modsatte resultat.

Højesteret ændrede således ikke blot de tidligere instansers afgørelser, men bidrog også med et afgørende fortolkningsbidrag i relation til kravene for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt.

Højesteret slog således med dommen fast, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder der anerkendes som forbedringer af lejemålet overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen, hvilket også synes oplagt rigtigt, da reglerne jo bl.a. netop skal tilsikre, at private udlejere har incitament til at sørge for, at boligmassen løbende forbedres.