Leveringstidspunkt: hvornår er arbejdet i en konkurssituation leveret? artikel 1 i denne serie blev rettigheder og pligter vedr. materialer og materiel behandlet. 

I artikel 2 i denne serie om konkurs på byggepladsen blev indtræden i entrepriseaftalen og træk på garantien behandlet.

I denne artikel 3 ser vi nærmere på, hvornår arbejdet i konkurssituationen anses for afleveret, og dermed hvornår entreprenørgarantien nedskrives fra 15 % til 10 %. Særligt for bygherre eller en overordnet entreprenør har det betydning for, hvor meget der kan udbetales under garantien.

Sikkerhedsstillelsen

Hvis der er aftalt AB-vilkår på en byggesag, og der ikke er sket fravigelser til bestemmelserne om sikkerhed, så vil der sædvanligvis være stillet AB-garantier mellem parterne. Disse garantier skal opretholdes og bestå i forskellige perioder, alt efter om det er bygherrens eller hoved-/totalentreprenørens garanti, eller det er entreprenørens/underentreprenørens garanti.

Er der tale om bygherrens eller hoved-/totalentreprenørens garanti vil denne skulle svare til 3 måneders gennemsnitsbetaling på den pågældende entreprise eller mindst 10 % af entreprisesummen.

Bygherrens eller hoved-/totalentreprenørens garanti skal blive stående i kraft, indtil alle entreprenørens berettigede tilgodehavender er betalt. Derefter ophører sikkerheden og kan frigives til bygherren eller hoved-/totalentreprenøren.

Er der tale om entreprenørens/underentreprenørens garanti, så skal denne udgøre 15 % af entreprisesummen under arbejdets udførelse, og indtil der sker aflevering. Ved afleveringen nedskrives sikkerheden til 10 %. Denne nedskrivning sker, når blot der er afleveret, dvs. at det er uden betydning for nedskrivningen, om der er konstateret mangler ved arbejdet.

Efterfølgende nedskrives garantien til 2 % efter 1 år, forudsat at der ikke er konstateret mangler ved arbejdet, eller at de mangler, der er konstateret, er udbedret.

Tilsvarende nedskrives garantien til 0 % og ophører efter 5 år, forudsat at der ikke er konstateret mangler ved arbejdet, eller at de mangler, der er konstateret, er udbedret.

Garantiens liv i forbindelse med konkurs

Når en af parterne i en byggesag går konkurs, er konsekvenserne størst, hvis det sker, inden arbejdet er afleveret. I den situation har bygherren eller hoved-/totalentreprenøren behov for at finde en anden entreprenør/underentreprenør til at færdiggøre arbejdet, og entreprenøren/underentreprenøren vil omvendt have behov for, at konkursboet vil færdiggøre opgaven, så der fortsat betales for det udførte.

Da bygherrens garanti ikke nedskrives på samme måde som entreprenørens, er der ikke heri en samtidig indbygget økonomisk risiko for entreprenøren.

Det er der omvendt for bygherren, som risikerer, at garantien kun er 10 %, hvis f.eks. den stadeforretning, som afholdes – hvis entreprenørens konkursbo ikke vil indtræde i aftalen – anses for en aflevering.

Det skyldes, som anført ovenfor, at entreprenørens garanti nedskrives ved afleveringen, når blot der er afleveret, og altså dermed uanset om der er mangler ved arbejdet, eller arbejdet ikke er færdiggjort.

Det har derfor betydning for, hvor meget der kan trækkes på entreprenørens/underentreprenørens garanti, om arbejdet anses for afleveret ved stadeforretningen eller ej.

Konkurs på byggepladser: hvornår nedskrives entreprenørgarantien fra 15 % til 10 %?

Udgør en stadeforretning en aflevering – juridisk set?

Hvis arbejdet anses for afleveret, er entreprenøren/underentreprenøren berettiget til at nedskrive garantien til 10 %, uanset om der er mangler ved arbejdet. Mangler kan der være mange af, hvis entreprenøren er konkurs, og derfor har det betydning for bygherren eller hoved-/totalentreprenøren, at garantien er størst mulig. Det bliver den kun ved, at den ikke nedskrives.

Det er uklart i retspraksis, om arbejdet anses for afleveret ved stadeforretningen.

Af en højesteretsdom fra 2019 følger, at:

”Retten tiltræder, at en stadeforretning, der gennemføres som følge af entreprenørens konkurs, og hvorved der sker registrering af det udførte arbejde samt evt. mangler, efter omstændighederne kan træde i stedet for en afleveringsforretning med visse af de dertil knyttede retsvirkninger for en stillet arbejdsgaranti til følge. Dette må imidlertid forudsætte, at arbejderne på dette tidspunkt var i en sådan stand, at de kunne afleveres, og at en egentlig mangelgennemgang var mulig.”

Højesteret mener altså, at en stadeforretning ”… efter omstændighederne …” kan anses for en aflevering, hvis 1) … arbejderne på dette tidspunkt var i en sådan stand, at de kunne afleveres …” og 2) ”… en egentlig mangelgennemgang var mulig.”.

Det er altså disse kriterier, som skal være opfyldt, hvis arbejdet skal kunne afleveres ved stadeforretningen, og garantien dermed nedskrives.

Imidlertid fortolker nogle sagkyndige kriterierne bredt, og der er derfor eksempler på, at en sagkyndig beslutning kan indebære, at den sagkyndige finder, at:

”I det foreliggende tilfælde har H ikke hævet aftalen, og nedskrivning af garantien er knyttet til den samlede aflevering af H’s entreprise.

Den sagkyndige finder det imidlertid uden betydning, at H ikke formelt har hævet entreprisekontrakten.

Efter at konkursboet havde meddelt H, at boet ikke ønskede at indtræde i kontrakten, og at der på H’s foranledning var afholdt stadeforretning, må H’s arbejder anses for afsluttet i den stand, som blev konstateret ved stadeopgørelsen eller stadeforretningen den 9. januar 2020.

Stadeforretningen den 9. januar 2020 må derfor sidestilles med aflevering i relation til garantiens vilkår om nedskrivning.”

Om det er juridisk korrekt er måske tvivlsomt henset til, at Højesterets kriterier kun er ”… efter omstændighederne …” i den pågældende sag, og at arbejderne skulle være … i en sådan stand, at de kunne afleveres …” og ”… en egentlig mangelgennemgang var mulig.”.

Det er ikke sikkert – blot fordi der afholdes stadeforretning – at det er tilfældet.

Havner man i en situation, hvor man står overfor en entreprenør/underentreprenør, som er gået konkurs, og hvor der skal afholdes stadeforretning, anbefales det derfor, at man søger juridisk rådgivning vedr. garantien.

Spørg CLEMENS Advokatfirma

Hos CLEMENS Advokatfirma rådgiver vi løbende i spørgsmål omkring prisstigningerne og manglen på byggematerialer, og konkurs på byggepladsen.

Har du spørgsmål om entreprisekontrakter eller mangler ved betaling, eller har du brug for hjælp til, hvad der gælder i netop din entrepriseaftale, så sidder vores entreprisespecialister klar til at hjælpe.